L’offre et l’avant-contrat
Ce n’est pas un formulaire. C’est le contrat.
Le papier que l’agent fait glisser sur la table s’appelle proposta d’acquisto, et ceux qui achètent le prennent pour une manifestation d’intérêt. Il ne l’est pas. À l’instant où l’acceptation du vendeur vous parvient, vous avez acheté la maison — des mois avant le notaire, et avec toutes les conséquences qui en découlent.
Le moment où cela cesse d’être réversible
Dans un achat immobilier italien, il n’existe pas de délai de rétractation. Il y a un avant et un après, et la ligne tombe bien plus tôt que ne l’imagine presque tout acheteur étranger.
Tant que vous attendez, le seul engagé c’est vous
Votre offre est irrévocable pendant le nombre de jours qui y est inscrit. Le vendeur peut l’accepter ou la laisser là ; vous ne pouvez pas la retirer. C’est pourquoi ce nombre doit être petit : de sept à quinze jours. Un long gèle votre caparra et votre recherche sans rien vous donner en échange.
art. 1326 c.c.
L’acceptation la transforme en contrat
Pas quand vous vous serrez la main, pas quand le notaire est pris : quand l’acceptation vous est communiquée. Dès cet instant c’est un avant-contrat à part entière, se retirer fait de vous la partie défaillante, et les règles de la caparra commencent à mordre.
artt. 1326, 1385 c.c.
Et la commission devient due
L’agent est payé pour avoir conclu l’affaire, et l’affaire se conclut à l’offre acceptée, pas à l’acte définitif. La commission est donc normalement due même si l’achat s’effondre ensuite. Deux exceptions seulement : une condition que vous aviez écrite ne se réalise pas, ou l’agent vous a tu quelque chose qu’il était tenu de vous dire.
artt. 1755, 1757 c.c.
La facture que personne n’annonce avant la signature
Une offre acceptée dont les clauses suffisent à former un avant-contrat — c’est-à-dire presque toujours — doit être enregistrée auprès du fisc sous vingt jours. Cela a un coût réel, et l’acheteur le découvre quand il est déjà engagé.
Ce que coûte l’enregistrement
- Droits d’enregistrement, montant fixe€200
- Droit de timbre, par tranche de quatre pages€16
- Sur la caparra confirmatoria, et sur les acomptes sur le prix lorsque la TVA ne s'applique pas0,50%
- Sur la caparra penitenziale, en revanche3%
Un seul taux pour les deux depuis le 1er janvier 2025 — avant cette date les acomptes étaient taxés à 3 %, et la plupart des guides l'écrivent encore. Il y a aussi un plafond : vous payez 0,50 % ou le montant moindre dû à l'acte, selon ce qui est le plus bas. Le droit d'enregistrement payé ici se déduit de celui de l'acte. Le timbre, non : celui-là est perdu. Si la vente est soumise à la TVA, les acomptes sont facturés avec TVA et portent le droit fixe de 200 €.
DPR 131/1986, art. 10 Tariffa Parte I · Agenzia delle Entrate · 11/09/2026
À qui revient la tâche, et à qui l’argent
DPR 131/1986
Trois mots qui se ressemblent et ne sont pas la même chose
Le nom donné à votre chèque décide de son sort si l’affaire s’effondre. Ce mot est choisi par celui qui a rédigé le formulaire, et il vaut plus que tout le reste de ce qui y est imprimé. Attention si vous venez de France : ces trois termes italiens ne recouvrent pas arrhes et acompte, et sur un point ils s’inversent.
Caparra confirmatoria
Une garantie, et c’est celle qui est présumée.
Si c’est vous qui manquez à vos engagements, le vendeur la garde. Si c’est lui, vous pouvez vous retirer et exiger le double de ce que vous avez versé — ou bien, si vous préférez, insister pour que la vente se fasse, ou demander la résolution avec dommages et intérêts. Ce n’est pas l’équivalent des arrhes françaises : ici, perdre la somme ne vous libère pas, et le vendeur peut en plus vous poursuivre. En général 5–10 % à l’offre, 10–20 % cumulés à l’avant-contrat.
art. 1385 c.c.
Caparra penitenziale
Une sortie à prix fixé.
Elle achète le droit de se retirer : vous perdez l'acompte, eux en rendent le double, et plus personne ne peut rien réclamer. Il faut l'écrire noir sur blanc. Sans ces mots, la loi présume l'autre type — et le vendeur peut vous réclamer plus que l'acompte. L'enregistrer coûte aussi six fois plus cher : 3 % au lieu de 0,5 %, soit 600 € au lieu de 100 € sur un acompte de 20.000 €.
art. 1386 c.c.
Acconto
Un simple à-valoir.
Le faux ami le plus dangereux du lot. L’acompte français vous engage fermement ; l’acconto italien est exactement l’inverse : une avance sur le prix, rien de plus. Si l’affaire tombe il revient, mais jamais doublé, et il ne garantit rien. Un vendeur qui vous rassure en disant « ce n’est qu’un acconto » vous retire discrètement votre protection la plus forte.
art. 1385 c.c., a contrario
Et le chèque lui-même
art. 49 DLgs 231/2007
La clause qui vaut plus que tout le reste de cette page
En France, la condition d’obtention du prêt s’applique d’office : la loi Scrivener vous la donne, sauf renonciation écrite. En Italie elle n’existe pas si vous ne l’écrivez pas. Certaines agences l’insèrent, beaucoup non — c’est à vous de le vérifier sur le formulaire que vous avez sous les yeux, et de la demander si elle manque. Sans elle, un refus de la banque vous coûte quand même la caparra et la commission.
Ce qu’elle doit contenir pour fonctionner
- 01Une date précise avant laquelle la banque doit se prononcer, et le montant qu’il vous faut. Pas « dans un délai raisonnable » : une date.
- 02L’obligation que le refus soit délivré par écrit par la banque.
- 03Le sort de la caparra : restituée intégralement, dans un nombre de jours indiqué, sans pénalité.
- 04Qu’aucune commission ne naisse si la condition ne se réalise pas. Sans cette ligne, l’agence peut vous facturer quand même.
artt. 1353, 1757 c.c.
Et si elle manque
artt. 1385, 1755 c.c.
La seconde condition, celle que personne ne vous propose
Le même mécanisme vaut pour la vérification technique : l’achat peut être subordonné à ce qu’un géomètre choisi par vous confirme, dans un nombre de jours indiqué, que le bien correspond aux plans et aux données cadastrales. Les agences la proposent rarement. C’est à vous de la demander, et c’est la protection la moins chère de tout l’achat.
art. 1353 c.c.
Le texte de la clause
Savoir ce que la clause doit faire n’est pas la même chose que l’avoir. Le texte italien — celui que vous remettez à l’agent, avec les dates, la caparra et la commission toutes verrouillées — se trouve dans le rapport « Le tableau complet », rédigé pour être signé tel quel et relu avant de partir.
Avant de signer l’offre
Dix points à régler tant que vous avez encore du pouvoir de négociation. Après l’acceptation, en changer un seul coûte de l’argent.
- 01
Un délai d’irrévocabilité court
De sept à quinze jours. Plus long, cela bloque votre caparra et vous empêche de regarder ailleurs pendant que le vendeur fait surenchérir votre offre.
- 02
Le bien, décrit avec précision
Données cadastrales, la cave et la place de parking, s’il est libre ou loué, et ce qui reste dedans : la cuisine, les placards, la chaudière.
- 03
L’argent, par étapes
Caparra à l’offre, caparra complémentaire à l’avant-contrat, solde à la signature — chaque étape par des moyens traçables.
- 04
Les dates, et le pourquoi
Avant-contrat sous X jours, acte définitif sous Y. De soixante à cent vingt jours est la norme, davantage avec un prêt étranger. Demandez toujours pourquoi une date longue est longue — et au-delà de six mois, exigez un avant-contrat notarié publié sur le bien.
- 05
La condition de prêt
Sauf si vous détenez déjà un accord écrit. Voyez la clause ci-dessus : date, refus écrit, caparra restituée, aucune commission.
- 06
La condition de vérification technique
Subordonnée à ce qu’un géomètre choisi par vous confirme que le bien correspond aux plans et aux données cadastrales.
- 07
Ce que le vendeur déclare par écrit
Aucune hypothèque ni saisie publiée, aucune infraction d’urbanisme, aucune dette de copropriété, certificat d’habitabilité présent ou absent, état des installations.
- 08
Le chèque
Non endossable, à l’ordre du vendeur, en séquestre jusqu’à l’acceptation, avec un reçu qui en porte le numéro.
- 09
Les petites lignes sur la commission
Quand elle devient due, combien, et ce qu’elle devient si l’affaire s’effondre. C’est en général le paragraphe le plus long du formulaire et le moins lu.
- 10
Aucune précipitation
« Il y a une autre offre, signez aujourd’hui » est la phrase la plus chère du marché. Et vous n’êtes pas obligé d’utiliser leur formulaire : une offre, vous pouvez la rédiger vous-même, ou la faire rédiger par un avocat.
Des clauses qui ne vous lient pas
Entre un professionnel et un consommateur, est nulle la clause qui crée un déséquilibre significatif des droits et obligations au détriment du consommateur. Nulle en votre faveur seulement, et le juge peut le relever même si personne ne le lui demande. Pour qu’elle tienne, c’est à l’agence de prouver qu’elle a fait l’objet d’une négociation individuelle.
artt. 33, 34, 36 Codice del Consumo
Ce que l’autorité de la concurrence a censuré
En 2014, l’autorité italienne de la concurrence a examiné les formulaires types de huit des plus grands réseaux d’agences et a déclaré ces clauses abusives.
Les six, en entier6
- Des obligations d’exclusivité qui ne sont pas rendues claires
- La reconduction tacite du mandat exclusif
- Un préavis de résiliation fixé si tôt qu’il rend la reconduction difficile à éviter
- Des pénalités proches de la commission entière — pour violation de l’exclusivité, pour refus de contracter, pour non-réalisation de la vente, pour révocation du mandat, pour indisponibilité à faire visiter
- Des clauses limitant le droit du consommateur d’agir en justice ou de soulever des exceptions
- Des délais d’irrévocabilité de l’offre excessifs
AGCM, 2014
Et ce qu’il faut rayer de votre propre initiative
Celles-ci ne figurent sur la liste d’aucune autorité. Elles sont simplement répandues, et chacune déplace un risque de leur côté vers le vôtre.
Les six, en entier6
- Commission due « même en l’absence d’acte définitif, pour quelque cause que ce soit »
- L’agence dégagée de toute responsabilité sur les informations qu’elle vous a données
- L’obligation d’employer le notaire ou le courtier qu’ils recommandent
- Une pénalité à votre charge si le vendeur refuse une offre conforme à ses conditions
- Une clause de juridiction désignant un tribunal loin de chez vous
- Un droit de rétractation libre qui n’appartient qu’à l’agence
Ce que vous pouvez y faire
Une clause nulle ne s’applique tout simplement pas. Une pénalité excessive peut être réduite par le juge. Au-delà : un signalement à l’autorité de la concurrence, la conciliation à la Chambre de commerce, et pour les litiges jusqu’à 5 000 € le juge de paix. Les clauses onéreuses des formulaires préimprimés exigent en outre une seconde signature spécifique pour être efficaces : une seule signature en bas de page ne suffit pas.
art. 1384 c.c.; artt. 1341-1342 c.c.
La version pratique
L’avant-contrat proprement dit
Il compromesso. La forme écrite est obligatoire, et le contenu doit être complet : les parties, le bien, le prix, la caparra, les délais, la remise des clés, les déclarations d’urbanisme et de cadastre, l’état du bien, la copropriété, les garanties contre les vices.
À enregistrer sous vingt jours
Trente s’il est rédigé par un notaire. Mêmes coûts que l’offre acceptée ci-dessus — et si vous avez déjà enregistré l’offre, vous ne payez pas deux fois la même taxe.
DPR 131/1986
Le geste que presque personne ne fait
Un avant-contrat signé devant notaire peut être publié sur le bien lui-même. Cela coûte davantage, et cela réserve votre achat pendant un an : hypothèques, saisies ou une seconde vente publiées après la vôtre ne vous sont pas opposables. Cela en vaut la peine quand la caparra est élevée, quand le délai jusqu’à l’acte est long, ou quand le vendeur est une société, endetté, ou en instance de séparation.
art. 2645-bis c.c.
Acheter sur plan change les règles
Le promoteur doit vous remettre une garantie bancaire couvrant chaque somme que vous versez, et une police décennale sur les structures. Sans la garantie, le contrat est nul. Ne versez jamais un acompte à un promoteur avant de l’avoir en main.
DLgs 122/2005
Et le notaire, c’est vous qui le choisissez
L’acte est payé par l’acheteur, donc le notaire est choisi par l’acheteur. Désignez-le dans l’avant-contrat. Une agence qui insiste pour le sien ne vous rend pas service.
art. 1475 c.c.
La personne, pas les papiers
S'ils vous demandent combien vous pouvez mettre, ne répondez pas
« Jusqu'où pourriez-vous aller ? » On dirait qu'ils veulent vous aider. Mais si vous dites 200 000 €, on ne vous vendra jamais cette maison à 180 000 €. Votre chiffre devient le point de départ — et plus il est haut, plus celui qui a posé la question gagne, parce que sa commission est un pourcentage du prix.
Ce n'est pas de la méchanceté, c'est une méthode. Il y en a d'autres, et vous les reconnaissez dès qu'on vous les nomme : la visite où il y a « beaucoup de demandes » et où vous ne croisez personne, l'offre d'un autre acheteur qui tombe toujours juste au-dessus de la vôtre, votre propre doute qu'on vous renvoie retourné pour qu'il ait l'air réglé.
Cette page vous dit ce que vous signez. Le dossier vous dit quoi dire — et quoi ne pas dire — à la personne qui vous le tend.
Quand une agence peut vous facturer →
Tout ce qui peut mal tourner →
Et les papiers à demander avant d’y arriver
Rien de tout cela ne vaut conseil juridique. Chaque ligne ci-dessus porte l’article ou la décision dont elle vient, et la date de sa vérification — mais votre cas est le vôtre, et il passe chez un notaire avant que vous ne signiez.
Vérifié le 25 août 2026
Les mots que vous entendrez
Le notaire et l’agent les emploieront en italien. Retenez le mot italien : c’est celui que vous verrez sur chaque document.
- rogito
- L’acte de vente, signé devant le notaire. À ce moment le logement devient le vôtre, le reste du prix est payé, et le notaire perçoit les taxes.
- proposta d'acquisto
- Votre offre, par écrit. Elle vous engage pour le nombre de jours qui y figure, et dès que le vendeur l’accepte et vous le fait savoir, elle vaut déjà contrat préliminaire : il n’y a aucun délai de rétractation.
- preliminare (compromesso)
- Le contrat préliminaire : acheteur et vendeur s’engagent à la vente, à un prix et avant une date. Il doit être enregistré dans les 20 jours. Ce n’est pas un brouillon : s’en retirer coûte de l’argent.
- caparra confirmatoria
- La somme versée quand vous vous engagez. Si vous vous retirez, le vendeur la garde ; si c’est lui qui se retire, il vous la rend au double. Ce n’est pas un « acconto », qui n’est qu’une avance et ne revient jamais doublé.art. 1385 c.c.
- agibilità
- Le document qui atteste que le bâtiment respecte les règles de sécurité et d’hygiène. Un logement peut être vendu sans, mais son absence doit être déclarée dans l’acte et pèse sur la valeur, le prêt et l’usage : demandez-le avant de faire une offre.