Traiter avec une agence immobilière italienne
La commission n’est pas automatique.
En Italie, l’agent doit gagner le droit d’être payé, et la loi dit précisément quand ce droit existe. Ceux qui achètent depuis l’étranger ne l’apprennent presque jamais, parce que la seule personne qui le leur expliquerait est celle qui touche l’argent.
Quand vous devez une commission, et quand vous n’en devez pas
Ce qui la déclenche, ce ne sont pas les clés. C’est le moment où le vendeur accepte votre offre — bien plus tôt que ne l’imagine la plupart des acheteurs, et c’est la raison d’être de tout le reste de cette page.
Elle est due
art. 1755 c.c.
L’affaire était conditionnelle et la condition ne s’est pas réalisée
Si votre offre était subordonnée à l’obtention du prêt et que la banque refuse, les honoraires ne naissent jamais : avec une condition suspensive, le droit ne naît qu’au moment où la condition se réalise. Attention toutefois au sens. Une condition résolutoire — qui défait une affaire déjà faite — ne fait pas revenir les honoraires. Ni l’annulation du contrat obtenue plus tard, sauf si l’agent connaissait le vice.
art. 1757 c.c.
Ils vous ont seulement fait visiter
Des visites seules, sans que rien ne se conclue, ne rapportent rien.
art. 1755 c.c.
Ils ont tu quelque chose qui comptait
Lorsque l’agent a tu une information qui compromettait la sécurité de l’affaire, refuser la commission a été jugé légitime — par exemple une irrégularité d’urbanisme visible en comparant le titre de propriété avec le bien lui-même.
Cass. 16623/2010; Cass. 34360/2025
Rien n’est dû — mais les frais, ils peuvent quand même vous les demander
Les honoraires exigent que l’affaire soit conclue ; le remboursement des frais, non. Il exige en revanche deux autres choses : que ce soit vous qui ayez donné l’instruction à l’origine de ces frais, et qu’il s’agisse de frais réels, qui puissent être justifiés. Une somme forfaitaire déjà imprimée sur le formulaire n’est ni l’un ni l’autre : c’est une pénalité sous un autre nom, et entre un professionnel et un consommateur une telle clause est présumée abusive. Demandez les factures. En général il n’y en a pas.
art. 1756 c.c.; art. 33 c. 2 Cod. Consumo
Deux agences vous facturent toutes les deux
Une affaire, des honoraires — partagés. Lorsque plusieurs agents ont réellement contribué à la même affaire, chacun a droit à une quote-part, proportionnée à ce qu’il a effectivement fait. L’obligation est divisible, non solidaire : vous devez des honoraires au total, pas des honoraires à chacun. Et un agent issu de négociations antérieures restées sans suite n’a droit à rien, si l’affaire est née ensuite d’une initiative nouvelle, sans lien avec la sienne.
art. 1758 c.c.
Ils refusent de vous dire qui est le vendeur
L’agent qui vous cache le nom de l’autre partie répond personnellement de l’exécution du contrat, et n’en sort qu’une fois ce nom donné. Le choix est donc le leur : nommer le vendeur, ou répondre de l’affaire eux-mêmes. Dites-le à voix haute et le nom apparaît généralement. Il vous faut de toute façon, et tôt : tous les propriétaires figurant au relevé cadastral doivent être présents à l’acte, et s’il en manque un la vente ne peut pas se conclure.
art. 1762 c.c.
Quand vous pouvez vous retirer, et ce que cela coûte
À l’instant où l’acceptation du vendeur vous parvient, l’offre est un contrat. À partir de là, en sortir a un prix — mais le prix dépend entièrement du motif pour lequel vous sortez, et l’une des trois voies vous fait encaisser.
Tant qu’ils n’ont pas accepté, le seul engagé c’est vous
artt. 1326, 1385 c.c.
Une condition que vous aviez écrite ne s’est pas réalisée
Rien. Caparra restituée intégralement.
Si votre offre était subordonnée à l’obtention du prêt avant une date indiquée et que la banque refuse par écrit, l’offre est simplement sans effet. La caparra revient, et aucune commission n’est due à personne, parce que la commission ne naît que si la condition se réalise. C’est pourquoi la rédaction de cette clause vaut plus que tout le reste de cette page.
Commission : Aucune commission.
artt. 1353, 1757 c.c.
C’est le vendeur qui manque à ses engagements
Vous récupérez le double de votre caparra.
Une hypothèque ou une saisie tue, des travaux sans autorisation, un héritier qui n’a jamais consenti à vendre, un bien qui n’est pas ce qui a été déclaré. Si la caparra était confirmatoria — et elle l’est, sauf si les papiers disent le contraire — vous pouvez vous retirer et exiger le double de ce que vous avez versé. Vous pouvez aussi, si cela vous arrange davantage, insister pour que la vente se fasse, ou demander la résolution avec dommages et intérêts.
Commission : Si l’agent le savait et s’est tu, la commission est également en jeu.
art. 1385 c.c.
Vous avez simplement changé d’avis
Vous perdez la caparra.
Le vendeur la garde, et c’est tout le sens de cette somme. La seule exception est que le contrat la qualifie expressément de caparra penitenziale — une sortie à prix fixé — auquel cas la perdre clôt l’affaire et rien d’autre ne peut vous être réclamé. Sans ces mots, elle est présumée être de l’autre type, et le vendeur peut vous poursuivre pour davantage que la caparra.
Commission : La commission est due : l’affaire s’était conclue.
artt. 1385, 1386 c.c.
Caparra ou acconto ? Ce n’est pas le même mot
La caparra est une garantie et emporte la règle du double. L’acconto n’est qu’un à-valoir sur le prix : si l’affaire tombe, il revient, mais jamais doublé. Attention au faux ami : l’acompte français vous engage fermement, l’acconto italien fait exactement l’inverse. Un vendeur qui vous dit « ce n’est qu’un acconto » vous retire discrètement votre protection la plus forte.
art. 1385 c.c.
Le geste que presque personne ne fait
Un avant-contrat signé devant notaire peut être publié sur le bien lui-même. Cela coûte davantage, et cela réserve votre achat pendant un an : hypothèques, saisies ou une seconde vente publiées après la vôtre ne vous sont pas opposables. Cela en vaut la peine quand la caparra est élevée, ou quand le vendeur est une société, endetté, ou en instance de séparation.
art. 2645-bis c.c.
Ce qu’ils sont obligés de vous dire
L’agent doit rapporter les circonstances qu’il connaît, ou qu’il aurait dû connaître en faisant preuve de diligence professionnelle, et qui pèsent sur la valeur ou sur la sécurité de l’affaire. C’est une obligation contractuelle, et la violer lui coûte de l’argent.
Ils doivent vous dire
Tout ce qu’un agent moyennement compétent aurait vu : un plan qui ne correspond pas aux pièces, une demande de régularisation encore pendante au dossier, une hypothèque qui apparaît sur le titre, un locataire en place, des travaux importants déjà votés par la copropriété. Et ils ne doivent jamais donner pour certain ce qu’ils n’ont pas vérifié : « tout est en règle », « il a le certificat d’habitabilité », « il fait 120 mètres carrés ». Là, la responsabilité est entière, avec ou sans mandat.
Ils ne sont pas tenus de
Mener des investigations techniques ou juridiques — relevés hypothécaires, vérifications d’urbanisme exigeant l’accès aux archives communales — s’ils n’en ont pas reçu mandat exprès. Si votre contrat avec eux l’exclut expressément, ils ne répondent pas de ce qu’une telle vérification aurait révélé, à condition de vous l’avoir dit dès qu’ils l’ont su.
Cass. 19075/2012; Cass. 32264/2025
Le moment qui compte
Cass. 11371/2023
Ce qui a réellement été reconnu
Ce ne sont pas des hypothèses. Chaque ligne est une décision de justice ou une règle portant un numéro.
Un plan ou un rapport de conformité qui ne correspondait pas à la réalité, visible dans les papiers que l’agent avait en main, et non signalé
Commission refusée ou restituée, plus le coût de la régularisation ou la perte de valeur. Dans une affaire, l’agent a été condamné à rendre 10 620 € de commission.
Cass. 16623/2010; Cass. 11371/2023
Des travaux sans autorisation ou une régularisation pendante, connus ou connaissables, non déclarés
Dommages et intérêts pour la moins bonne affaire que vous avez conclue faute de le savoir — et la commission en plus.
Cass. 11371/2023; Cass. 672/2024
Fausses déclarations sur la surface, l’habitabilité, les charges, l’absence d’hypothèques, ou le fait que le bien soit loué
Dommages et intérêts, sans qu’il soit besoin qu’ils aient reçu mandat de vérifier quoi que ce soit.
Cass. 32264/2025
Une hypothèque ou une saisie figurant au titre de propriété, ou signalée par le vendeur, et non rapportée
Dommages et intérêts. Si vous le découvrez avant la signature, vous pouvez vous retirer pour manquement du vendeur et exiger le double de votre dépôt.
artt. 1759, 1385 c.c.
L’agent a pris votre caparra à son propre nom, ou l’a remise au vendeur avant que la condition ne soit réalisée
Restitution des sommes, et responsabilité pour le séquestre qu’ils auraient dû tenir.
art. 1759 c.c.
Des clauses abusives dans leur formulaire type : pénalité égale à la commission, reconduction tacite, exonérations de responsabilité
La clause est nulle, et une pénalité peut être réduite par le juge.
Cod. Consumo artt. 33-36; AGCM 2014; art. 1384 c.c.
Ce qui, en revanche, ne suffit pas
Cass. 32264/2025; Cass. 19075/2012
Gardez tout
La charge de prouver le préjudice vous incombe. Gardez tout par écrit : l’annonce, les messages, les courriels, l’offre, chaque déclaration qu’ils vous ont faite.
Si vous en avez déjà payé une
Beaucoup de commissions n'auraient pas dû être payées
Pas « moins » : rien du tout, avec l'agence obligée de vous rendre tout ce que vous lui avez déjà versé. Cela arrive plus souvent qu'on ne vous le dira jamais, parce que la loi dit précisément quand une agence a gagné sa commission, et presque personne ne va vérifier si elle l'avait vraiment gagnée.
Si cela vous est arrivé, cette page ne peut pas le dire. Il faut reprendre vos papiers un par un — le mandat, l'offre, la facture — puis écrire une lettre qui doit être juste du premier coup.
Dix questions à poser avant de travailler avec une agence
Posez-les en un seul message, par écrit. La manière dont ils répondent en dit autant que la réponse elle-même. Conservez chaque réponse : dans quelques mois, la trace écrite de qui a fait quoi est la seule chose qui tranche un litige sur les honoraires.
- 01Votre police de responsabilité professionnelle : numéro et assureur.
- 02La commission, si la TVA est comprise, et le moment exact où elle devient due.
- 03Ce qu’il advient de la commission si mon prêt est refusé, ou si des défauts apparaissent.
- 04Qui conserve le chèque de dépôt, et à quel nom il est établi.
- 05Quels documents avez-vous aujourd’hui : titre de propriété, relevé cadastral, plan, autorisations d’urbanisme, attestation énergétique, papiers de copropriété.
- 06Avez-vous vérifié quelque chose ? Quoi exactement, et où est-ce écrit ?
- 07Le bien a-t-il des dossiers d’urbanisme en cours, des régularisations pendantes, un certificat d’habitabilité ?
- 08Puis-je faire faire une vérification technique avant de présenter l’offre, ou en faire une condition de l’offre ?
- 09Puis-je emporter votre formulaire chez moi et le faire traduire avant de signer ?
Avant de signer leur formulaire
Tout ce qui précède vous dit ce que la loi vous donne. Ce que cela ne vous dit pas, c’est combien coûte cet achat-là, ni lesquels des pièges répertoriés le concernent. C’est à cela que sert le calculateur, et il est gratuit.
Vérifié le 25 août 2026
Cette page expose des règles documentées avec leurs sources. Ce n’est pas un conseil juridique : pour votre cas, adressez-vous à un avocat.