Le catalogue complet
Tout ce qui peut mal tourner
Le calculateur vous en montre trois, ceux qui concernent votre cas. Ici il y a les dix-neuf, dans l’ordre où ils comptent, avec le signe qui trahit chacun et la personne capable de le régler vraiment. Rien de tout cela n’est théorique : chaque entrée est une règle, une décision de justice, ou une erreur que nous avons vu commettre.
Regroupés selon le moment où ils vous atteignent, pas selon la peur qu’ils font. La plupart des acheteurs n’ont besoin que du premier groupe, avant de signer quoi que ce soit.
Avant de signer l’offre
Tout se joue dans les jours de l’offre : une fois qu’elle est acceptée par le vendeur, corriger chacun d’eux coûte de l’argent.
- 01R09
Perdre la caparra si le prêt est refusé
Ce qui le trahit. Une offre signée sans que la condition de prêt y soit écrite.
Ce que ça vous coûte. Vous perdez 5–10 % du prix et vous devez quand même la commission à l’agence.
Que faire
Exigez une condition suspensive qui fixe une date, le refus écrit de la banque, la restitution intégrale de la caparra et aucune commission.
Qui le règle : Vous, avec un avocat
- 02R13
Un agent non inscrit ne peut rien vous demander
Ce qui le trahit. Aucun numéro REA sur les papiers, demande d’espèces, un particulier, contact uniquement par les réseaux sociaux.
Ce que ça vous coûte. Vous n’avez derrière l’affaire aucune protection et aucune assurance — et eux n’ont aucun droit à une commission.
Que faire
Demandez leur numéro REA et la raison sociale une fois que vous êtes engagé : à l’avant-contrat, ou quand la facture arrive. Pas avant : le demander tôt leur laisse le temps d’inscrire sur les papiers le nom d’un collègue en règle, et ne vous fait rien économiser, car une commission jamais due reste indue. Si vous en avez déjà versé une à quelqu’un qui n’est pas inscrit, vous pouvez la réclamer intégralement.
Qui le règle : Vous, avec la Chambre de commerce
- 03R31
Paiements en espèces au-dessus du plafond légal
Ce qui le trahit. « Faisons-en une partie en espèces. »
Ce que ça vous coûte. Amendes, une fausse déclaration dans l’acte, et une exposition au blanchiment.
Que faire
Chaque euro doit être traçable et déclaré dans l’acte.
Qui le règle : Vous
- 04R10
Ne laissez jamais le chèque de caparra à l’agence
Ce qui le trahit. « On le garde » ou « en attendant le vendeur l’encaisse ».
Ce que ça vous coûte. Récupérer l’argent devient très difficile si l’affaire tombe.
Dans le dossier. Qui le règle : Vous
- 05R18
Signer un acte que vous ne pouvez pas lire
Ce qui le trahit. « C’est une simple formalité, signez ici. »
Ce que ça vous coûte. Vous restez lié par un document que vous n’avez pas compris, et le contester ensuite est très difficile.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire
Pourquoi trois et non dix-neuf
Le bien est-il en règle, et vraiment libre ?
Si le bien est en règle avec la commune et le cadastre, si quelqu’un d’autre peut faire valoir des droits dessus, et ce qui peut encore être inscrit contre lui — hypothèques, saisies — pendant que vous attendez l’acte (rogito).
- 06R40
Dans ces régions, l’acte seul ne fait pas de vous le propriétaire
Ce qui le trahit. Bien situé au Trentin-Haut-Adige, ou dans les zones de Trieste et Gorizia.
Ce que ça vous coûte. Ces zones ont gardé le système du livre foncier autrichien. La propriété passe quand le transfert est inscrit au livre foncier, pas quand vous signez. Entre les deux, la maison n’est pas encore légalement à vous.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire
- 07R37
Le bien n’a pas de revenu cadastral
Ce qui le trahit. Le relevé ne porte pas de rendita, ou la catégorie commence par F : une ruine, ou quelque chose encore en construction.
Ce que ça vous coûte. La taxe se calcule sur le prix entier et non sur la valeur cadastrale, aucune banque ne vous prêtera dessus, et vous ne pouvez pas encore y habiter légalement.
Dans le dossier. Qui le règle : Géomètre, puis le cadastre
- 08R01
Le bien peut ne pas correspondre aux plans déposés
Ce qui le trahit. Vérandas, combles transformés, extensions, ou une « mise à jour en cours » au cadastre.
Ce que ça vous coûte. C’est vous qui payez la régularisation, la vente peut tomber, et la banque peut refuser le prêt.
Dans le dossier. Qui le règle : Géomètre ou architecte ayant accès aux archives communales
- 09R41
Un logement neuf sans la garantie qui protège votre argent
Ce qui le trahit. Le promoteur encaisse les acomptes et dit que la police arrive plus tard, ou l’avant-contrat ne porte pas le numéro de police.
Ce que ça vous coûte. Si le promoteur fait faillite, tout ce que vous avez déjà versé part avec lui.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire
- 10R04
Hypothèques, saisies ou litiges sur le bien
Ce qui le trahit. Vendeur en difficulté financière, ou une société qui vend, ou une séparation en cours.
Ce que ça vous coûte. Vous pouvez perdre le bien ou l’argent versé.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire
- 11R06
Un plafond de prix dont personne ne vous a parlé
Ce qui le trahit. L'acte d'origine dit piano di zona, PEEP, convenzione, ou diritto di superficie. Le prix demandé est souvent sous celui de la rue.
Ce que ça vous coûte. Construit sur un terrain communal, sous un accord qui plafonne son prix de revente pour toujours. Le plafond suit l'immeuble d'un propriétaire à l'autre : ce qui a été payé au-dessus n'était pas dû, et le prochain acheteur peut venir réclamer la différence.
Dans le dossier. Qui le règle : La commune, puis un notaire
- 12R43
Ce qui peut être inscrit sur la maison pendant que vous attendez
Ce qui le trahit. Un avant-contrat que personne n’a publié, et des mois entre la signature et l’acte définitif.
Ce que ça vous coûte. Entre-temps un créancier du vendeur peut inscrire une charge, et c’est vous qui la subissez, pas lui.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire
Les impôts qui arrivent après l’achat
Aucun de ceux-ci ne fait mal le jour de la signature. Ils arrivent un à cinq ans après, et c’est précisément pour cela que personne ne vous en parle autour de la table.
- 13R19
Perdre l’avantage « première maison » que vous venez de demander
Ce qui le trahit. Résidence non transférée sous 18 mois, ou revente avant 5 ans.
Ce que ça vous coûte. Vous remboursez l’impôt en entier, plus une pénalité de 30 %, plus les intérêts.
Dans le dossier. Qui le règle : Comptable
- 14R47
Le mauvais régime de TVA sur une vente par une société
Ce qui le trahit. Le vendeur est une société ou un entrepreneur individuel, les travaux sont achevés depuis moins de cinq ans, ou le prix est annoncé « net ».
Ce que ça vous coûte. On vous fait payer les mauvaises taxes maintenant, et le fisc rectifie plus tard — avec vous qui avez déjà payé.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire avec un comptable
- 15R48
Deux délais de cinq ans, pas un seul
Ce qui le trahit. Vous demandez le taux « première maison », et il se pourrait que vous revendiez avant cinq ans.
Ce que ça vous coûte. Tout le monde sait que revendre tôt coûte l’avantage « première maison » plus une pénalité de 30 %. Presque personne ne sait qu’à côté court un second impôt, entièrement distinct : 26 % sur votre plus-value. Les papiers de la première maison ne vous en protègent pas : seul le fait d’y avoir réellement habité vous protège.
Dans le dossier. Qui le règle : Comptable, avant la signature
- 16R29
Les frais d’achat sont plus élevés qu’on ne vous le dit
Ce qui le trahit. « Vous ne payez que le notaire. »
Ce que ça vous coûte. Sur une résidence secondaire, le total réel tourne autour de 8–10 % au-dessus du prix.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire
Si vous achetez depuis l’étranger
Trois choses qui ne viendraient jamais à l’esprit d’un acheteur italien, et qui bloquent net un achat.
- 17R32
Faire venir votre argent en Italie prend plus de temps que vous ne croyez
Ce qui le trahit. Virements internationaux et contrôles anti-blanchiment avec une échéance sur le dos.
Ce que ça vous coûte. La signature est repoussée et votre caparra reste exposée.
Dans le dossier. Qui le règle : Vous, avec votre banque
- 18R44
Une procuration que l’Italie n’acceptera pas
Ce qui le trahit. Une procuration générale signée chez vous sans apostille et sans traduction assermentée, ou établie au nom de l’agence.
Ce que ça vous coûte. La signature est repoussée, votre caparra reste exposée, et c’est quelqu’un d’autre qui décide à votre place.
Dans le dossier. Qui le règle : Notaire, et un avocat qui soit le vôtre
- 19R45
La déclaration que personne ne pense à faire
Ce qui le trahit. Vous n’êtes pas citoyen européen et on vient de vous remettre les clés.
Ce que ça vous coûte. Celui qui remet le bien a 48 heures pour le déclarer à la police. L’amende retombe sur lui, et gâche une remise qui s’était bien passée.
Dans le dossier. Qui le règle : Le vendeur ou l’agent, mais vérifiez que ce soit fait
Si vous voulez la louer
Un seul risque, et il peut faire disparaître toute la raison pour laquelle vous achetiez.
- 20R49
Le règlement de copropriété peut interdire de la louer
Ce qui le trahit. Un règlement de copropriété contractuel, publié ou visé dans l’acte.
Ce que ça vous coûte. Tout votre projet locatif s’évanouit sur un document que personne ne vous a montré. Ce règlement peut interdire la location courte durée, les chambres d’hôtes ou tout usage non résidentiel, et il vous lie dès l’achat.
Dans le dossier. Qui le règle : Avocat
Lesquels vous concernent
La plus grande partie de cette liste ne vous touchera jamais. Lesquels vous concernent dépend de l’endroit où vous achetez, de qui vend, du fait qu’il vous faille un prêt, et du fait que vous ayez ou non un passeport européen — quatre réponses, et le calculateur ramène dix-neuf risques aux trois qui vous concernent vraiment.
D’où ils viennent
Rien de tout cela ne vaut conseil juridique ou fiscal. Soumettez votre cas à un notaire avant de signer quoi que ce soit.
Le savoir ne suffit pas
Savoir qu'un problème existe ne vous en protège pas
Les dix-neuf sont là-haut, avec la façon de les repérer et ce qu'ils vous coûtent. Cette partie est gratuite et le restera : un avertissement payant ne sert à personne. Mais savoir qu'une maison peut encore porter une hypothèque ne vous dit pas quoi mettre dans votre offre pour que cette hypothèque ne finisse pas sur vous.
Seize de ces dix-neuf réponses ne sont pas sur cette page. Ce sont la phrase précise à faire écrire sur le papier, le document à obtenir avant de signer, et celui qui doit en répondre.
Et ce n'est pas la même phrase pour tout le monde : elle change si vous achetez à un particulier ou à une société, s'il vous faut un prêt, si vous êtes citoyen européen ou non. C'est pour cela qu'elle arrive déjà écrite pour votre cas.
Ce que vous signez en faisant une offre →
Les papiers à demander →
Vérifié le 22 août 2026