Acheter en Italie
Le prix n’est pas ce que vous payez.
Taxes, notaire, agence — et votre propre expertise technique, si vous en voulez une. Elles s’ajoutent au chiffre que l’agent vous a donné, et personne ne vous les additionne avant que vous ne vous engagiez.
Alors nous l’avons fait. Remplissez ceci et voyez le vrai chiffre.
Ce que vous savez déjà
Ce qui figure sur les documents
C’est le revenu cadastral de l’exemple, pas le vôtre. Remplacez-le par celui de votre visura catastale : sur cette seule ligne, le total varie de plusieurs milliers d’euros.
Vous pouvez laisser les chiffres de l’exemple et obtenir quand même un total. Mettez les vrais et il devient le vôtre.
On vous a dit
250 000 €
Il vous faut en réalité
269 004 €
Calculé sur le revenu cadastral de l’exemple, pas sur le vôtre.
Soit 19 004 € de plus que le chiffre qu’on vous a donné — 7,6 % en sus.
Envoyez-le-vous, ou à la personne qui achète avec vous. Il se rouvre exactement ainsi — rien à ressaisir, et aucune adresse e-mail à laisser.
Où cela part
19 004 €Taxes, le jour de la signature6 904 €
- Droits d’enregistrement (9 %)calculé sur la valeur cadastrale, pas sur le prix que vous payez6 804 €
- Taxe hypothécaire (montant fixe)50 €
- Taxe cadastrale (montant fixe)50 €
- Relevés et certificatsl’agence les fournit gratuitement0 €
Tous les autres qui sont payés12 100 €
- Notaire — acte de ventehonoraires réduits de 30 % parce que vous avez demandé la valeur cadastrale1 750 € (estimation)
- Honoraires de l’agence (3 % + TVA)9 150 € (estimation)
- Votre expertise technique, si vous la commandezle rapport de conformité urbanistique, le diagnostic énergétique (APE) et les éventuelles régularisations sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire dans le contrat préliminaire (preliminare)550 € (estimation)
- Traducteur ou interprète à la signature650 € (estimation)
Quand ils disent oui
216 €Votre offre devient un contrat à l’instant où le vendeur accepte. Pas à la remise des clés : à ce moment-là. Et une facture d’impôt suit 20 jours plus tard, des mois avant que vous n’emménagiez.
Mettez les échéances dans le calendrier de votre téléphone →- Droits d’enregistrement sur l’offre acceptée200 €
- Droit de timbre16 €
Demandez ces papiers
Employez les noms italiens. Demandez-les en français et on vous répondra par un haussement d’épaules ; demandez-les en italien et vous obtiendrez le document.
6 papiers à demander avant de faire une offre, chacun avec le nom italien à employer et ce qu’il vous apprend. Un agent incapable de les produire vous dit quelque chose.
- Visura catastale
- Planimetria catastale
- Atto di provenienza
- Relazione di regolarità edilizia (RRE)
- APE
- Liberatoria dell'amministratore
Ce qui peut mal tourner dans cet achat
Vérifier chacun d’eux avant de signer coûte peu ; le réparer après coûte cher. Voici ceux vers lesquels pointent vos réponses.
Un agent non inscrit ne peut rien vous demander
Pourquoi cela vous concerne : Une agence intervient : seul un agent immatriculé a droit à des honoraires.
Vous n’avez derrière l’affaire aucune protection et aucune assurance — et eux n’ont aucun droit à une commission.
Dans le dossier. Qui le vérifie : Vous, avec la Chambre de commerce
Faire venir votre argent en Italie prend plus de temps que vous ne croyez
Pourquoi cela vous concerne : Les fonds venant de l’extérieur de l’UE doivent être disponibles bien avant l’acte.
La signature est repoussée et votre caparra reste exposée.
Que faire : Ayez les fonds sur un compte italien deux semaines avant la signature, avec les justificatifs de leur provenance.
Qui le vérifie : Vous, avec votre banque
Les frais d’achat sont plus élevés qu’on ne vous le dit
Pourquoi cela vous concerne : Les frais d’achat d’une résidence secondaire sont le chiffre que les acheteurs sous-estiment le plus souvent.
Sur une résidence secondaire, le total réel tourne autour de 8–10 % au-dessus du prix.
Dans le dossier. Qui le vérifie : Notaire
Une procuration que l’Italie n’acceptera pas
Pourquoi cela vous concerne : Signature depuis l’étranger : hors UE, une procuration exige une apostille et une traduction assermentée.
La signature est repoussée, votre caparra reste exposée, et c’est quelqu’un d’autre qui décide à votre place.
Dans le dossier. Qui le vérifie : Notaire, et un avocat qui soit le vôtre
Emportez ces chiffres avec vous.
Nous vous envoyons ce décompte avec vos propres chiffres dedans — le prix que vous avez saisi, les impôts qui s’appliquent à votre cas, et le total. Pratique à garder ouvert sur votre téléphone pendant qu’un agent parle.
Nous envoyons le détail à cette adresse et le conservons sur des serveurs situés dans l’Union européenne. Jamais partagé avec des agents ni avec des tiers.
Aller plus loin
Pouvez-vous vivre avec cette maison ?
Tout ce qui précède, c’est le jour où vous achetez. La question qui décide du reste est l’autre : ce que la maison vous prend chaque année, ensuite.
À celle-là, nous répondons dans Le tableau complet, 79 €.
Quand une agence intervient, c’est à elle de demander cet enregistrement, et elle en répond solidairement avec vous. Convenez par écrit qui le paie réellement, avant de signer.
Ce sont des estimations, vérifiées le 22 août 2026. Elles ne valent ni conseil fiscal ni conseil juridique : faites confirmer les chiffres par un notaire avant de vous engager.
Catalogue des risques vérifié le 22 août 2026.
Après les clés
Vous avez 18 mois pour transférer votre résidence. Personne ne vous le rappellera.
Si vous avez pris l'avantage première résidence et que vous n'êtes pas inscrit comme résident dans cette commune dans les 18 mois, on vous le retire : vous remboursez la réduction, avec une pénalité et des intérêts par-dessus. Des milliers d'euros, pour une démarche d'une demi-heure à la mairie.
Et ce n'est pas la seule échéance de votre première année.