La proposta e il preliminare

Non è un modulo. È il contratto.

Il foglio che l’agente ti fa scivolare sul tavolo si chiama proposta d’acquisto, e chi compra lo tratta come una manifestazione di interesse. Non lo è. Nel momento in cui l’accettazione del venditore ti raggiunge, hai comprato la casa — mesi prima del notaio, e con tutte le conseguenze che ne discendono.

Il momento in cui smette di essere reversibile

In un acquisto immobiliare italiano non esiste un periodo di ripensamento. Esiste un prima e un dopo, e la linea cade molto più presto di quanto quasi ogni compratore straniero si aspetti.

Finché aspetti, il vincolato sei solo tu

La tua proposta è irrevocabile per il numero di giorni che vi è scritto sopra. Il venditore può accettarla o lasciarla lì; tu non puoi ritirarla. Ecco perché quel numero dev’essere basso: dai sette ai quindici giorni. Uno lungo congela la tua caparra e la tua ricerca senza darti niente in cambio.

art. 1326 c.c.

L’accettazione la trasforma in contratto

Non quando vi stringete la mano, non quando è fissato il notaio: quando l’accettazione ti viene comunicata. Da quell’istante è un contratto preliminare a tutti gli effetti, tirarsi indietro fa di te la parte inadempiente, e le regole sulla caparra cominciano a mordere.

artt. 1326, 1385 c.c.

E la provvigione diventa dovuta

L’agente è pagato per aver concluso l’affare, e l’affare si conclude con la proposta accettata, non con il rogito. Quindi la provvigione è normalmente dovuta anche se l’acquisto poi salta. Due sole eccezioni: una condizione che avevi scritto tu non si avvera, oppure l’agente ti ha taciuto qualcosa che era tenuto a dirti.

artt. 1755, 1757 c.c.

Il conto che nessuno ti annuncia prima della firma

Una proposta accettata le cui clausole bastano a formare un contratto preliminare — vale a dire quasi sempre — va registrata all’Agenzia delle Entrate entro venti giorni. Ha un costo vero, e chi compra lo scopre quando è già vincolato.

Quanto costa la registrazione

Imposta di registro in misura fissa€200
Imposta di bollo, ogni quattro pagine€16
Sulla caparra confirmatoria, e sugli acconti sul prezzo quando non si applica l'IVA0,50%
Sulla caparra penitenziale, invece3%

Un'aliquota sola per tutti e due dal 1° gennaio 2025 — prima di quella data gli acconti pagavano il 3%, e quasi tutte le guide lo scrivono ancora. C'è anche un tetto: paghi lo 0,50% oppure la minore imposta dovuta al rogito. L'imposta di registro pagata qui viene scomputata da quella che pagherai al rogito. Il bollo no: quello è perso. Se la vendita è soggetta a IVA, gli acconti si fatturano con l'IVA e scontano l'imposta fissa di 200 euro.

DPR 131/1986, art. 10 Tariffa Parte I · Agenzia delle Entrate · 11/09/2026

Di chi è il compito, e di chi sono i soldi

Se c’è di mezzo un’agenzia, è l’agente a dover richiedere la registrazione, ed è responsabile in solido dell’imposta insieme alle parti. Chi la paga davvero è materia di accordo: quindi mettetelo per iscritto, dentro la proposta, prima che tu firmi. Un’agenzia che lascia il punto nel vago lo sta lasciando a te.

DPR 131/1986

Tre parole che si somigliano e non sono la stessa cosa

Come viene chiamato il tuo assegno decide che fine fa se l’affare salta. La parola la sceglie chi ha redatto il modulo, e vale più di qualunque altra cosa vi sia stampata sopra.

Caparra confirmatoria

Una garanzia, ed è quella che si presume.

Se l’inadempiente sei tu, il venditore se la tiene. Se l’inadempiente è lui, puoi recedere e pretendere il doppio di quanto hai versato — oppure, se preferisci, insistere perché la vendita si faccia, o chiedere la risoluzione con il risarcimento. Se tutto va bene, si scala dal prezzo. Di solito il 5–10% alla proposta, il 10–20% cumulato al preliminare.

art. 1385 c.c.

Caparra penitenziale

Un’uscita a prezzo fissato.

Compra il diritto di tirarsi indietro: tu perdi la caparra, loro ne restituiscono il doppio, e nessuno dei due può chiedere altro. Va scritto con queste parole. Senza, la legge presume l'altro tipo — e il venditore può venirti a chiedere più della caparra. Costa anche sei volte di più registrarla: 3% invece dello 0,5%, cioè 600 € invece di 100 € su una caparra da 20.000 €.

art. 1386 c.c.

Acconto

Solo un anticipo.

Una rata del prezzo e nulla di più. Se l’affare salta torna indietro, ma mai raddoppiato, e non garantisce niente. Un venditore che ti rassicura dicendo che «è solo un acconto» ti sta togliendo in silenzio la tua protezione più forte.

art. 1385 c.c., a contrario

E l’assegno in sé

Non trasferibile, intestato al venditore — mai all’agenzia, mai a un singolo agente — e lasciato in deposito fiduciario presso l’agenzia o il notaio fino all’accettazione e all’avveramento dell’eventuale condizione. Fatti rilasciare una ricevuta scritta con il numero dell’assegno.

art. 49 DLgs 231/2007

La clausola che vale più di tutto il resto di questa pagina

Se ti serve un mutuo e la tua proposta non subordina l’acquisto all’ottenerlo, un rifiuto della banca ti costa comunque la caparra e la provvigione. La clausola che lo impedisce è lunga quattro righe, e i moduli delle agenzie quasi mai la contengono.

Cosa deve contenere per funzionare

01Una data precisa entro cui la banca deve pronunciarsi, e l’importo che ti serve. Non «entro un termine ragionevole»: una data.
02L’obbligo che il diniego sia rilasciato per iscritto dalla banca.
03Che fine fa la caparra: restituita per intero, entro un numero di giorni indicato, senza penali.
04Che non maturi alcuna provvigione se la condizione non si avvera. Senza questa riga l’agenzia può fatturarti lo stesso.

artt. 1353, 1757 c.c.

E se manca

La banca dice no, tu non puoi rogitare, e la parte inadempiente sei tu. Il venditore si tiene la caparra, e all’agenzia spetta la provvigione, perché l’affare si è concluso quando la tua proposta è stata accettata. Non c’è niente di ingiusto in tutto questo: è semplicemente ciò che hai firmato.

artt. 1385, 1755 c.c.

La seconda condizione, quella che non ti propone nessuno

Lo stesso meccanismo funziona per la verifica tecnica: l’acquisto può essere subordinato al fatto che un geometra scelto da te confermi, entro un numero di giorni indicato, che l’immobile corrisponde alle planimetrie e ai dati catastali. Le agenzie la propongono di rado. Devi chiederla tu, ed è la protezione più economica di tutto l’acquisto.

art. 1353 c.c.

Il testo della clausola

Sapere che cosa deve fare la clausola non è la stessa cosa che averla. Il testo italiano — quello che consegni all’agente, con le date, la caparra e la provvigione tutte chiuse — sta nel report «Il quadro completo», scritto per essere firmato così com’è e riletto prima di uscire.

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Prima di firmare la proposta

Dieci cose da definire finché hai ancora potere contrattuale. Dopo l’accettazione, cambiarne anche una sola costa denaro.

01
Un termine di irrevocabilità breve
Dai sette ai quindici giorni. Più lungo blocca la tua caparra e ti impedisce di guardare altro mentre il venditore va in giro a far rilanciare la tua offerta.
02
L’immobile, descritto con precisione
Dati catastali, la cantina e il posto auto, se è libero o locato, e cosa resta dentro: la cucina, gli armadi a muro, la caldaia.
03
I soldi, per tappe
Caparra alla proposta, caparra integrativa al preliminare, saldo al rogito — ogni passaggio con mezzi tracciabili.
04
Le date, e il perché
Preliminare entro X giorni, rogito entro Y. Da sessanta a centoventi giorni è la norma, di più con un mutuo estero. Chiedi sempre perché una data lunga è lunga — e oltre i sei mesi pretendi un preliminare notarile trascritto sull’immobile.
05
La condizione sul mutuo
A meno che tu non abbia già una delibera scritta. Vedi la clausola qui sopra: data, diniego scritto, caparra restituita, nessuna provvigione.
06
La condizione sulla verifica tecnica
Subordinata al fatto che un geometra scelto da te confermi che l’immobile corrisponde alle planimetrie e ai dati catastali.
07
Cosa il venditore dichiara per iscritto
Nessuna ipoteca o pignoramento trascritti, nessun abuso edilizio, nessun debito condominiale, agibilità presente o assente, stato degli impianti.
08
L’assegno
Non trasferibile, intestato al venditore, in deposito fino all’accettazione, con ricevuta che ne riporti il numero.
09
Le righe in piccolo sulla provvigione
Quando matura, quanto, e che fine fa se l’affare si sfascia. Di solito è il paragrafo più lungo del modulo e il meno letto.
10
Nessuna fretta
«C’è un’altra offerta, firmi oggi» è la frase più cara del mercato. E non sei obbligato a usare il loro modulo: una proposta puoi scrivertela tu, o farla scrivere a un avvocato.

Clausole che non ti vincolano

Fra un professionista e un consumatore, è nulla la clausola che crea un significativo squilibrio di diritti e obblighi a danno del consumatore. Nulla soltanto a tuo favore, e il giudice può rilevarlo anche se nessuno glielo chiede. Perché regga, è l’agenzia a dover dimostrare che è stata oggetto di trattativa individuale.

artt. 33, 34, 36 Codice del Consumo

Cosa ha bocciato l’Antitrust

Nel 2014 l’Autorità garante della concorrenza e del mercato ha esaminato i moduli standard di otto fra le maggiori reti di agenzie e ha dichiarato vessatorie queste clausole.

Tutte e sei, per esteso6

Obblighi di esclusiva non resi chiari
Rinnovo tacito dell’incarico in esclusiva
Un termine di disdetta fissato così in anticipo da rendere difficile evitare il rinnovo
Penali vicine all’intera provvigione — per violazione dell’esclusiva, per rifiuto di contrarre, per mancato perfezionamento della vendita, per revoca dell’incarico, per indisponibilità a far visitare l’immobile
Clausole che limitano il diritto del consumatore di agire in giudizio o di sollevare eccezioni
Termini di irrevocabilità della proposta eccessivi

AGCM, 2014

E cosa cancellare di tua iniziativa

Queste non stanno sull’elenco di nessuna autorità. Sono semplicemente diffuse, e ognuna sposta un rischio da loro a te.

Tutte e sei, per esteso6

Provvigione dovuta «anche in caso di mancato rogito, per qualsiasi causa»
L’agenzia esonerata da ogni responsabilità sulle informazioni che ti ha dato
L’obbligo di usare il notaio o il mediatore creditizio che consigliano loro
Una penale a tuo carico se il venditore rifiuta una proposta conforme alle sue condizioni
Una clausola sul foro competente che indica un tribunale lontano da dove vivi
Un diritto di recesso libero che spetta soltanto all’agenzia

Cosa puoi farci

Una clausola nulla semplicemente non si applica. Una penale eccessiva può essere ridotta dal giudice. Oltre a questo: una segnalazione all’Antitrust, la conciliazione presso la Camera di Commercio, e per le cause fino a 5.000 euro il Giudice di Pace. Le clausole onerose dei moduli prestampati richiedono inoltre una seconda firma specifica per essere efficaci: una firma sola in fondo alla pagina non basta.

art. 1384 c.c.; artt. 1341-1342 c.c.

La versione pratica

Fatti dare il modulo in anticipo. Portalo a casa. Fallo tradurre. Cancella a penna quello che non accetti, e fatti controfirmare le correzioni. Se si rifiutano di modificarlo, non firmarlo: la proposta si può scrivere da un’altra parte.

Il preliminare vero e proprio

Il compromesso. La forma scritta è obbligatoria, e il contenuto dev’essere completo: le parti, l’immobile, il prezzo, la caparra, i termini, la consegna, le dichiarazioni urbanistiche e catastali, lo stato dell’immobile, il condominio, le garanzie per i vizi.

Da registrare entro venti giorni

Trenta se lo redige un notaio. Stessi costi della proposta accettata qui sopra — e se la proposta l’hai già registrata, non stai pagando due volte la stessa imposta.

DPR 131/1986

La mossa che non fa quasi nessuno

Un preliminare firmato davanti a un notaio può essere trascritto sull’immobile stesso. Costa di più, e prenota il tuo acquisto per un anno: ipoteche, pignoramenti o una seconda vendita trascritti dopo il tuo non ti sono opponibili. Ne vale la pena quando la caparra è alta, quando il tempo che manca al rogito è lungo, o quando il venditore è una società, è indebitato, o si sta separando.

art. 2645-bis c.c.

Comprare sulla carta cambia le regole

Il costruttore deve consegnarti una fideiussione bancaria che copra ogni somma che versi, e una polizza decennale sulle strutture. Senza la fideiussione il contratto è nullo. Non versare mai un acconto a un costruttore prima di averla in mano.

DLgs 122/2005

E il notaio lo scegli tu

L’atto lo paga il compratore, quindi il notaio lo sceglie il compratore. Indicalo nel preliminare. Un’agenzia che insiste per il proprio non ti sta facendo un favore.

art. 1475 c.c.

La persona, non le carte

Se ti chiedono quanto puoi spendere, non rispondere

«Fino a quanto potresti arrivare?» Sembra che vogliano aiutarti. Ma se rispondi 200.000, quella casa non te la faranno mai pagare 180.000. Il tuo numero diventa il punto di partenza — e più è alto, più guadagna chi te l'ha chiesto, perché la sua provvigione è una percentuale del prezzo.

Non è cattiveria, è un metodo. Ce ne sono altri, e li riconosci nel momento in cui qualcuno te li nomina: la visita dove c'è «tanto interesse» e tu non incontri nessuno, l'offerta di un altro compratore che arriva sempre appena sopra la tua, il tuo stesso dubbio che ti torna indietro girato in modo che sembri risolto.

Questa pagina ti dice cosa stai firmando. Il fascicolo ti dice cosa dire — e cosa non dire — a chi te lo mette davanti.

Cosa non dire, 5 € →

Quando un’agenzia può chiederti la provvigione →
Tutto quello che può andare storto →

E le carte da chiedere prima di arrivarci

Niente di tutto questo è consulenza legale. Ogni riga qui sopra porta l’articolo o la sentenza da cui viene, e la data in cui è stata verificata — ma il tuo caso è il tuo, e va da un notaio prima che tu firmi.

Verificato il 25 ago 2026

Le parole che sentirai

Il notaio e l’agente le useranno così. Sono parole che anche molti italiani usano senza sapere cosa comportano.

rogito: L’atto di vendita, firmato davanti al notaio. In quel momento la casa diventa tua, si paga il resto del prezzo, e il notaio incassa le imposte.
proposta d'acquisto: La tua offerta, per iscritto. Ti vincola per i giorni che vi sono scritti, e quando il venditore la accetta e te lo comunica vale già come preliminare: non c’è un periodo per ripensarci.
preliminare (compromesso): Il contratto con cui compratore e venditore si impegnano alla vendita, a un prezzo e entro una data. Va registrato entro 20 giorni. Non è una bozza: tirarsene indietro costa.
caparra confirmatoria: La somma che versi quando ti impegni. Se ti tiri indietro tu, il venditore la trattiene; se si tira indietro lui, te la restituisce doppia. Non è un «acconto», che è solo un anticipo e non torna mai doppio.art. 1385 c.c.
agibilità: Il documento che dice che l’edificio rispetta le regole di sicurezza e igiene. Una casa si può vendere anche senza, ma la mancanza va dichiarata nell’atto e pesa su valore, mutuo e uso: chiedilo prima della proposta.