Trattare con un’agenzia immobiliare italiana
La provvigione non è automatica.
In Italia l’agente deve guadagnarsi il diritto a essere pagato, e la legge dice con precisione quando quel diritto esiste. Chi compra dall’estero non lo scopre quasi mai, perché l’unica persona che glielo spiegherebbe è quella che viene pagata.
Quando devi la provvigione, e quando no
A farla scattare non sono le chiavi. È il momento in cui il venditore accetta la tua proposta — molto prima di quanto quasi ogni compratore si aspetti, ed è il motivo per cui tutto il resto di questa pagina conta.
È dovuta
art. 1755 c.c.
L’affare era condizionato e la condizione non si è avverata
Se la tua proposta era subordinata all’ottenimento del mutuo e la banca dice no, la provvigione non nasce proprio: con una condizione sospensiva il diritto sorge solo nel momento in cui la condizione si avvera. Attento però a come è girata. Una condizione risolutiva — che scioglie un affare già fatto — la provvigione non la fa tornare indietro. E nemmeno l’annullamento del contratto ottenuto dopo, a meno che l’agente il vizio lo conoscesse.
art. 1757 c.c.
Ti hanno solo fatto visitare la casa
Le visite da sole, senza che si concluda nulla, non fanno guadagnare niente.
art. 1755 c.c.
Hanno taciuto qualcosa che contava
Quando l’agente ha taciuto informazioni che compromettevano la sicurezza dell’affare, rifiutare la provvigione è stato ritenuto legittimo — per esempio una difformità urbanistica visibile confrontando l’atto di provenienza con l’immobile stesso.
Cass. 16623/2010; Cass. 34360/2025
Non è dovuta niente — ma le spese possono chiedertele lo stesso
La provvigione ha bisogno che l’affare sia concluso; il rimborso delle spese no. Ha bisogno però di altre due cose: che sia stato tu a dare l’incarico per cui quelle spese sono state fatte, e che siano spese vere, che si possano dimostrare. Una cifra fissa già stampata sul modulo non è né l’una né l’altra: è una penale con un altro nome, e fra professionista e consumatore una clausola così si presume vessatoria. Chiedi le fatture. Di solito non ci sono.
art. 1756 c.c.; art. 33 c. 2 Cod. Consumo
Due agenzie ti stanno fatturando tutte e due
Un affare, una provvigione — divisa. Quando più di un agente ha davvero contribuito allo stesso affare, ciascuno ha diritto a una quota, proporzionata a quello che ha effettivamente fatto. L’obbligazione è divisibile, non solidale: tu devi una provvigione in tutto, non una a testa. E un agente di una trattativa precedente finita nel nulla non ha diritto a niente, se poi l’affare è nato da un’iniziativa nuova, scollegata dalla sua.
art. 1758 c.c.
Non ti vogliono dire chi è il venditore
L’agente che ti tiene nascosto il nome dell’altra parte risponde di persona dell’esecuzione del contratto, e ne esce solo quando quel nome lo fa. Quindi la scelta è loro: dirti chi vende, oppure rispondere dell’affare in proprio. Dillo ad alta voce e di solito il nome salta fuori. A te serve comunque, e presto: tutti gli intestatari che risultano dalla visura devono esserci al rogito, e se ne manca uno la vendita non si può concludere.
art. 1762 c.c.
Quando puoi tirarti indietro, e quanto ti costa
Nel momento in cui l’accettazione del venditore ti raggiunge, la proposta è un contratto. Da lì in poi uscirne ha un prezzo — ma il prezzo dipende interamente dal motivo per cui esci, e una delle tre vie ti fa incassare.
Finché non accettano, il vincolato sei solo tu
artt. 1326, 1385 c.c.
Una condizione che avevi scritto non si è avverata
Niente. Caparra indietro per intero.
Se la tua proposta era subordinata alla concessione del mutuo entro una data indicata e la banca rifiuta per iscritto, la proposta semplicemente non ha effetto. La caparra torna indietro, e non è dovuta alcuna provvigione a nessuno, perché la provvigione sorge solo quando la condizione si avvera. Ecco perché come è scritta quella clausola vale più di qualunque altra cosa su questa pagina.
Provvigione: Nessuna provvigione.
artt. 1353, 1757 c.c.
L’inadempiente è il venditore
Ti torna il doppio della caparra.
Un’ipoteca o un pignoramento taciuti, abusi edilizi, un erede che non ha mai acconsentito a vendere, un immobile che non è quello dichiarato. Se la caparra era confirmatoria — e lo è, salvo che le carte dicano diversamente — puoi recedere e pretendere il doppio di quanto hai versato. In alternativa, se ti conviene di più, puoi insistere perché la vendita si faccia, oppure chiedere la risoluzione con il risarcimento.
Provvigione: Se l’agente lo sapeva e ha taciuto, anche la provvigione è in discussione.
art. 1385 c.c.
Hai semplicemente cambiato idea
Perdi la caparra.
Se la tiene il venditore, ed è tutto il senso di quella somma. L’unica eccezione è se il contratto la chiama espressamente caparra penitenziale — un’uscita a prezzo fissato — nel qual caso perderla chiude la questione e non ti si può chiedere altro. Senza quelle parole si presume che sia dell’altro tipo, e il venditore può rivalersi su di te per più della caparra.
Provvigione: La provvigione è dovuta: l’affare si era concluso.
artt. 1385, 1386 c.c.
Caparra o acconto? Non è la stessa parola
La caparra è una garanzia e porta con sé la regola del doppio. L’acconto è solo un anticipo sul prezzo: se l’affare salta torna indietro, ma mai raddoppiato. Un venditore che ti dice «è solo un acconto» ti sta togliendo in silenzio la tua protezione più forte.
art. 1385 c.c.
La mossa che non fa quasi nessuno
Un preliminare firmato davanti a un notaio può essere trascritto sull’immobile stesso. Costa di più, e prenota il tuo acquisto per un anno: ipoteche, pignoramenti o una seconda vendita trascritti dopo il tuo non ti sono opponibili. Ne vale la pena quando la caparra è alta, o quando il venditore è una società, è indebitato, o si sta separando.
art. 2645-bis c.c.
Cosa sono obbligati a dirti
L’agente deve riferire le circostanze che conosce, o che avrebbe dovuto conoscere usando la diligenza professionale, e che incidono sul valore o sulla sicurezza dell’affare. È un obbligo contrattuale, e violarlo gli costa denaro.
Devono dirti
Tutto quello che un agente mediamente competente avrebbe visto: una planimetria che non corrisponde alle stanze, una domanda di sanatoria ancora pendente nel fascicolo, un’ipoteca che risulta sull’atto, un inquilino dentro, lavori straordinari già deliberati dal condominio. E non devono mai dare per certo ciò che non hanno verificato: «è tutto in regola», «ha l’agibilità», «sono 120 metri quadri». Lì la responsabilità è piena, con o senza incarico.
Non sono tenuti a
Svolgere indagini tecniche o giuridiche — visure ipotecarie, verifiche urbanistiche che richiedono l’accesso agli atti comunali — se non hanno ricevuto un incarico specifico. Se il contratto con loro lo esclude espressamente, non rispondono di ciò che una verifica del genere avrebbe fatto emergere, purché te l’abbiano detto appena l’hanno saputo.
Cass. 19075/2012; Cass. 32264/2025
Il momento che conta
Cass. 11371/2023
Cosa è stato davvero riconosciuto
Non sono ipotesi. Ogni riga è una sentenza o una norma con un numero attaccato.
Una planimetria o una relazione di conformità che non corrispondeva alla realtà, visibile nelle carte che l’agente aveva in mano, e non segnalata
Provvigione negata o restituita, più il costo per sanare o la perdita di valore. In un caso l’agente è stato condannato a restituire 10.620 euro di provvigione.
Cass. 16623/2010; Cass. 11371/2023
Abusi edilizi o una sanatoria pendente, noti o conoscibili, non dichiarati
Risarcimento per il peggior affare che hai concluso non sapendolo — e la provvigione in aggiunta.
Cass. 11371/2023; Cass. 672/2024
Dichiarazioni false su superficie, agibilità, spese condominiali, assenza di ipoteche, o se l’immobile è locato
Risarcimento, senza bisogno che avessero ricevuto l’incarico di verificare alcunché.
Cass. 32264/2025
Un’ipoteca o un pignoramento che risultavano dall’atto, o segnalati dal venditore, e non riferiti
Risarcimento. Se lo scopri prima del rogito, puoi recedere per inadempimento del venditore e pretendere il doppio della caparra.
artt. 1759, 1385 c.c.
L’agente ha preso la tua caparra a proprio nome, o l’ha girata al venditore prima che la condizione si avverasse
Restituzione delle somme, e responsabilità per il deposito che avrebbero dovuto custodire.
art. 1759 c.c.
Clausole vessatorie nel loro modulo standard: penale pari alla provvigione, rinnovo tacito, esoneri di responsabilità
La clausola è nulla, e una penale può essere ridotta dal giudice.
Cod. Consumo artt. 33-36; AGCM 2014; art. 1384 c.c.
Cosa invece non basta
Cass. 32264/2025; Cass. 19075/2012
Conserva tutto
L’onere di provare il danno è tuo. Conserva tutto per iscritto: l’annuncio, i messaggi, le email, la proposta, ogni dichiarazione che ti hanno fatto.
Se una l'hai già pagata
Molte provvigioni non andavano pagate
Non «meno»: proprio niente, con l'agenzia che deve restituirti tutto quello che le hai già dato. Succede più spesso di quanto ti dirà mai qualcuno del mestiere, perché la legge dice con precisione quando un'agenzia si è guadagnata la provvigione, e quasi nessuno va a controllare se se l'era guadagnata davvero.
Se sia successo anche a te, questa pagina non può dirtelo. Bisogna guardare le tue carte una per una — l'incarico, la proposta, la fattura — e poi scrivere una lettera che deve essere giusta al primo colpo.
Dieci domande da fare prima di lavorare con un’agenzia
Falle in un unico messaggio, per iscritto. Come rispondono dice quanto quello che rispondono. Conserva ogni risposta: fra qualche mese, la traccia scritta di chi ha fatto cosa è l’unica cosa che chiude una lite sulla provvigione.
- 01La vostra polizza di responsabilità professionale: numero e compagnia.
- 02La provvigione, se l’IVA è compresa, e il momento esatto in cui diventa dovuta.
- 03Che fine fa la provvigione se il mio mutuo viene rifiutato, o se emergono dei vizi.
- 04Chi custodisce l’assegno della caparra, e a chi è intestato.
- 05Quali documenti avete oggi: atto di provenienza, visura catastale, planimetria, titoli edilizi, attestato energetico, carte del condominio.
- 06Avete verificato qualcosa? Che cosa esattamente, e dov’è messo per iscritto?
- 07L’immobile ha pratiche edilizie in corso, sanatorie pendenti, l’agibilità?
- 08Posso far fare una verifica tecnica prima di presentare la proposta, o metterla come condizione della proposta?
- 09Posso portarmi a casa il vostro modulo e farlo tradurre prima di firmare?
Prima di firmare il loro modulo
Tutto quello che c’è qui sopra ti dice cosa ti dà la legge. Quello che non ti dice è quanto costa questo acquisto preciso, né quali delle trappole documentate lo riguardano. A quello serve il calcolatore, ed è gratis.
Verificato il 25 ago 2026
Questa pagina espone regole documentate con le loro fonti. Non è consulenza legale: per il tuo caso, portalo a un avvocato.