Il catalogo completo
Tutto quello che può andare storto
Il calcolatore te ne mostra tre, quelli che riguardano il tuo caso. Qui ci sono tutti e diciannove, nell’ordine in cui contano, con il segnale che tradisce ciascuno e la persona che può davvero risolverlo. Niente di tutto questo è teorico: ogni voce è una norma, una sentenza, o un errore che abbiamo visto commettere.
Raggruppati per quando ti arrivano, non per quanto fanno paura. Alla maggior parte dei compratori serve solo il primo gruppo, prima di firmare qualunque cosa.
Prima di firmare la proposta
Si giocano nei giorni della proposta: dopo che il venditore l’ha accettata, rimediare a ciascuno costa soldi.
- 01R09
Perdere la caparra se il mutuo viene rifiutato
Cosa lo tradisce. Una proposta firmata senza che vi sia scritta dentro la condizione sul mutuo.
Quanto ti costa. Perdi il 5–10% del prezzo e devi comunque la provvigione all’agenzia.
Cosa fare
Pretendi una condizione sospensiva che indichi una data, il rifiuto scritto della banca, la restituzione integrale della caparra e nessuna provvigione.
Chi lo risolve: Tu, con un avvocato
- 02R13
Un agente non iscritto non può chiederti nulla
Cosa lo tradisce. Nessun numero REA sulle carte, richiesta di contanti, un privato, contatti solo tramite social.
Quanto ti costa. Dietro l’affare non hai alcuna tutela e nessuna assicurazione — e loro non hanno alcun diritto alla provvigione.
Cosa fare
Chiedi il numero REA e la ragione sociale quando sei già vincolato: al preliminare, o quando arriva la fattura. Non prima: chiederlo presto dà loro il tempo di mettere sulle carte il nome di un collega iscritto, e non ti fa risparmiare niente, perché una provvigione mai dovuta resta non dovuta. Se ne hai già pagata una a chi non è iscritto, puoi chiederla indietro per intero.
Chi lo risolve: Tu, con la Camera di Commercio
- 03R31
Pagamenti in contanti sopra il limite di legge
Cosa lo tradisce. «Facciamone una parte in contanti.»
Quanto ti costa. Sanzioni, una dichiarazione falsa nell’atto ed esposizione all’antiriciclaggio.
Cosa fare
Ogni euro dev’essere tracciabile e dichiarato nell’atto.
Chi lo risolve: Tu
- 04R10
Non lasciare mai l’assegno della caparra all’agenzia
Cosa lo tradisce. «Lo teniamo noi» oppure «intanto il venditore lo incassa».
Quanto ti costa. Riavere indietro i soldi diventa molto difficile se l’affare salta.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Tu
- 05R18
Firmare un atto che non sei in grado di leggere
Cosa lo tradisce. «È solo una formalità, firmi qui.»
Quanto ti costa. Resti vincolato da un documento che non hai capito, e contestarlo dopo è difficilissimo.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio
Perché tre e non diciannove
La casa è in regola, ed è davvero libera?
Se la casa è in regola con il Comune e il catasto, se qualcun altro può vantare diritti su di essa, e cosa le può essere ancora iscritto contro — ipoteche, pignoramenti — mentre aspetti il rogito.
- 06R40
In queste regioni il rogito da solo non ti rende proprietario
Cosa lo tradisce. Immobile in Trentino-Alto Adige, o nelle zone di Trieste e Gorizia.
Quanto ti costa. In queste zone è rimasto il sistema tavolare austriaco. La proprietà passa quando il trasferimento viene iscritto nel libro fondiario, non quando firmi. Nel mezzo, la casa non è ancora legalmente tua.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio
- 07R37
L’immobile non ha rendita catastale
Cosa lo tradisce. Sulla visura non c’è la rendita, oppure la categoria comincia con F: un rudere, o qualcosa ancora in costruzione.
Quanto ti costa. L’imposta si calcola sul prezzo pieno invece che sul valore catastale, nessuna banca ti presta soldi su quell’immobile, e non ci puoi ancora abitare legalmente.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Geometra, poi il Catasto
- 08R01
L’immobile può non corrispondere alle planimetrie depositate
Cosa lo tradisce. Verande, sottotetti trasformati, ampliamenti, oppure un «aggiornamento in corso» al Catasto.
Quanto ti costa. Paghi tu per sanare, la vendita può saltare e la banca può rifiutare il mutuo.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Geometra o architetto con accesso agli archivi comunali
- 09R41
Una casa nuova senza la garanzia che protegge i tuoi soldi
Cosa lo tradisce. Il costruttore incassa gli acconti e dice che la polizza arriva dopo, oppure nel preliminare non c’è il numero della polizza.
Quanto ti costa. Se il costruttore fallisce, se ne va con lui ogni acconto che hai già versato.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio
- 10R04
Ipoteche, pignoramenti o cause sull’immobile
Cosa lo tradisce. Venditore in difficoltà economica, oppure una società che vende, oppure una separazione in corso.
Quanto ti costa. Puoi perdere l’immobile o i soldi che hai versato.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio
- 11R06
Un tetto al prezzo che nessuno ti ha detto
Cosa lo tradisce. Nell'atto di provenienza c'è scritto piano di zona, PEEP, convenzione, o diritto di superficie. Il prezzo chiesto spesso sta sotto la via.
Quanto ti costa. Costruita su terreno comunale, con un accordo che le mette per sempre un tetto al prezzo di rivendita. Il tetto segue la casa da un proprietario all'altro, quindi quello che è stato pagato sopra non era dovuto — e il prossimo compratore può venirsi a prendere la differenza.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Il Comune, poi un notaio
- 12R43
Cosa può essere iscritto sulla casa mentre aspetti
Cosa lo tradisce. Un preliminare che nessuno ha trascritto, e mesi fra la firma e il rogito.
Quanto ti costa. Nel frattempo un creditore del venditore può iscrivere un gravame, e a rimetterci sei tu, non lui.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio
Le tasse che arrivano dopo l’acquisto
Nessuna di queste fa male il giorno della firma. Arrivano da uno a cinque anni dopo, ed è esattamente per questo che al tavolo non te ne parla nessuno.
- 13R19
Perdere l’agevolazione prima casa che hai appena chiesto
Cosa lo tradisce. Residenza non trasferita entro 18 mesi, oppure rivendita entro 5 anni.
Quanto ti costa. Restituisci l’imposta per intero, più una sanzione del 30%, più gli interessi.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Commercialista
- 14R47
Il trattamento IVA sbagliato in una vendita da impresa
Cosa lo tradisce. Il venditore è una società o un imprenditore individuale, i lavori sono finiti da meno di cinque anni, oppure il prezzo è indicato «netto».
Quanto ti costa. Ti fanno pagare le imposte sbagliate adesso, e l’Agenzia delle Entrate corregge dopo — con te che hai già pagato.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio insieme a un commercialista
- 15R48
Due scadenze di cinque anni, non una
Cosa lo tradisce. Chiedi l’aliquota prima casa, e c’è una possibilità che tu venda entro cinque anni.
Quanto ti costa. Tutti sanno che rivendere presto costa l’agevolazione prima casa più una sanzione del 30%. Quasi nessuno sa che accanto corre una seconda imposta, del tutto separata: il 26% su quello che hai guadagnato. Le carte della prima casa non ti proteggono da quella: ti protegge solo l’averci abitato davvero.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Commercialista, prima del rogito
- 16R29
I costi del rogito sono più alti di come te li raccontano
Cosa lo tradisce. «Paghi solo il notaio.»
Quanto ti costa. Su una seconda casa il totale vero si aggira sull’8–10% sopra il prezzo.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio
Se compri dall’estero
Tre cose che a un compratore italiano non verrebbero mai in mente, e che bloccano un acquisto di netto.
- 17R32
Portare i tuoi soldi in Italia richiede più tempo di quanto credi
Cosa lo tradisce. Bonifici internazionali e controlli antiriciclaggio con una scadenza addosso.
Quanto ti costa. Il rogito slitta e la tua caparra resta esposta.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Tu, con la tua banca
- 18R44
Una procura che l’Italia non accetta
Cosa lo tradisce. Una procura generale firmata nel tuo Paese senza apostille e senza traduzione giurata, oppure intestata all’agenzia.
Quanto ti costa. Il rogito slitta, la tua caparra resta esposta, e a decidere al posto tuo è qualcun altro.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Notaio, e un avvocato che sia il tuo
- 19R45
La comunicazione che nessuno si ricorda di fare
Cosa lo tradisce. Non sei cittadino UE e ti hanno appena consegnato le chiavi.
Quanto ti costa. Chi consegna l’immobile ha 48 ore per comunicarlo alla questura. La sanzione ricade su di lui, e guasta una consegna che era andata bene.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Il venditore o l’agente, ma verifica che sia stato fatto
Se vuoi affittarla
Un rischio solo, e può far sparire l’intero motivo per cui stavi comprando.
- 20R49
Il regolamento del condominio può vietare di affittarla
Cosa lo tradisce. Un regolamento condominiale contrattuale, trascritto o richiamato nell’atto.
Quanto ti costa. Tutto il tuo piano di affitto svanisce per un documento che nessuno ti ha mostrato. Un regolamento di questo tipo può vietare gli affitti brevi, i B&B o qualsiasi uso non abitativo, e ti vincola dal giorno in cui compri.
Nel fascicolo. Chi lo risolve: Avvocato
Quali di questi sono i tuoi
La maggior parte di questa lista non ti riguarderà mai. Quali sì dipende da dove compri, da chi vende, dal fatto che ti serva un mutuo, e dall’avere o no un passaporto europeo — quattro risposte, e il calcolatore restringe diciannove rischi ai tre che ti riguardano davvero.
Da dove vengono
Niente di tutto questo è consulenza legale o fiscale. Porta il tuo caso a un notaio prima di firmare qualsiasi cosa.
Saperlo non basta
Sapere che un problema esiste non ti protegge
Qui sopra ci sono tutti e diciannove, con come si riconoscono e quanto ti costano. Quella parte è gratis e resta gratis: un avvertimento che si paga non serve a nessuno. Ma sapere che una casa può avere ancora un'ipoteca addosso non ti dice cosa scrivere nella proposta perché quell'ipoteca non finisca a te.
Sedici di quelle diciannove risposte non sono su questa pagina. Sono la frase precisa da far scrivere sul foglio, il documento da farti dare prima di firmare, e chi ci deve mettere la faccia.
E non è la stessa frase per tutti: cambia se compri da un privato o da un'impresa, se ti serve il mutuo, se sei cittadino europeo o no. Per questo arriva già scritta sul tuo caso.
Cosa firmi quando fai una proposta →
Le carte da chiedere →
Verificato il 22 ago 2026