Oferta dhe kontrata paraprake

Nuk është formular. Është kontrata.

Fleta që agjenti ta rrëshqet mbi tavolinë quhet proposta d’acquisto, dhe ata që blejnë e marrin për një shprehje interesi. Nuk është. Në çastin kur pranimi i shitësit të mbërrin, ti e ke blerë shtëpinë — muaj para noterit, dhe me të gjitha pasojat që rrjedhin.

Çasti kur pushon së qeni i kthyeshëm

Në një blerje shtëpie në Itali nuk ekziston afat për t’u zmbrapsur. Ka një para dhe një pas, dhe vija bie shumë më herët nga ç’e pret pothuajse çdo blerës.

Për sa kohë pret, i lidhur je vetëm ti

Oferta jote është e parevokueshme për numrin e ditëve që shkruhet mbi të. Shitësi mund ta pranojë ose ta lërë aty; ti nuk mund ta tërheqësh. Prandaj ai numër duhet të jetë i vogël: nga shtatë deri në pesëmbëdhjetë ditë. Një i gjatë ngrin kaparin tënd dhe kërkimin tënd pa të dhënë asgjë në këmbim.

art. 1326 c.c.

Pranimi e kthen në kontratë

Jo kur shtrëngoni duart, jo kur caktohet noteri: kur pranimi të komunikohet. Që nga ai çast është kontratë paraprake me të gjitha efektet, të tërhiqesh të bën palën që nuk përmbush, dhe rregullat e kaparit fillojnë të kafshojnë.

artt. 1326, 1385 c.c.

Dhe komisioni bëhet i detyruar

Agjenti paguhet për punën e mbyllur, dhe puna mbyllet me ofertën e pranuar, jo me aktin përfundimtar. Prandaj komisioni normalisht detyrohet edhe nëse blerja bie më vonë. Vetëm dy përjashtime: një kusht që e kishe shkruar ti nuk plotësohet, ose agjenti të ka fshehur diçka që ishte i detyruar të ta thoshte.

artt. 1755, 1757 c.c.

Fatura që askush nuk e njofton para nënshkrimit

Një ofertë e pranuar, klauzolat e së cilës mjaftojnë për të formuar një kontratë paraprake — pra pothuajse gjithmonë — duhet regjistruar në administratën tatimore brenda njëzet ditëve. Ka një kosto të vërtetë, dhe ai që blen e mëson kur është tashmë i lidhur.

Sa kushton regjistrimi

Taksa e regjistrimit, shumë fikse€200
Taksa e pullës, për çdo katër faqe€16
Mbi kaparin confirmatoria, dhe mbi këstet e çmimit kur nuk zbatohet TVSH-ja0,50%
Mbi kaparin penitenziale, përkundrazi3%

Një normë e vetme për të dyja që nga 1 janari 2025 — para asaj date këstet paguanin 3%, dhe shumica e udhëzuesve e shkruajnë ende ashtu. Ka edhe një tavan: paguan 0,50% ose taksën më të vogël të detyruar në aktin noterial, cilado qoftë më e ulët. Taksa e regjistrimit e paguar këtu zbritet nga ajo që do të paguash te akti. Pulla jo: ajo humbet. Nëse shitja i nënshtrohet TVSH-së, këstet faturohen me TVSH dhe paguajnë taksën fikse prej 200 €.

DPR 131/1986, art. 10 Tariffa Parte I · Agenzia delle Entrate · 11/09/2026

E kujt është detyra, dhe të kujt janë paratë

Nëse në mes ka një agjenci, është ajo që duhet të kërkojë regjistrimin, dhe përgjigjet për taksën bashkë me palët. Kush e paguan vërtet është çështje marrëveshjeje: prandaj vendoseni me shkrim, brenda ofertës, para se ti të nënshkruash. Një agjenci që e lë këtë pikë të paqartë po ta lë ty.

DPR 131/1986

Tri fjalë që ngjajnë dhe nuk janë e njëjta gjë

Si quhet çeku yt vendos ç’fund ka nëse puna prishet. Fjalën e zgjedh ai që ka hartuar formularin, dhe vlen më shumë se çdo gjë tjetër e shtypur mbi të. Kujdes: në Kodin Civil shqiptar kapari është një i vetëm; këtu janë tre, dhe cili prej tyre është vendos nëse mund të dalësh.

Caparra confirmatoria

Një garanci, dhe është ajo që presupozohet.

Është kapari që njeh Kodi Civil shqiptar, nenet 601–602, dhe funksionon njësoj. Nëse ai që nuk përmbush je ti, shitësi e mban. Nëse është ai, ti mund të tërhiqesh dhe të kërkosh dyfishin e asaj që ke derdhur — ose, po të duash, të këmbëngulësh që shitja të bëhet, ose të kërkosh zgjidhjen me dëmshpërblim. Nëse gjithçka shkon mirë, zbritet nga çmimi. Zakonisht 5–10% te oferta, 10–20% të mbledhura te kontrata paraprake.

art. 1385 c.c.

Caparra penitenziale

Një dalje me çmim të caktuar.

Blen të drejtën për t'u tërhequr: ti e humb kaparin, ata kthejnë dyfishin, dhe askush nuk mund të kërkojë më asgjë. Duhet shkruar shprehimisht. Pa ato fjalë, ligji nënkupton llojin tjetër — dhe shitësi mund të të kërkojë më shumë se kapari. Regjistrimi i saj kushton edhe gjashtë herë më shumë: 3% në vend të 0,5%, pra 600 € në vend të 100 € mbi një kapar prej 20.000 €.

art. 1386 c.c.

Acconto

Vetëm një paradhënie.

Një këst i çmimit dhe asgjë më shumë. Nëse puna prishet kthehet, por kurrë i dyfishuar, dhe nuk garanton asgjë. Një shitës që të qetëson duke thënë «është vetëm një acconto» po të heq në heshtje mbrojtjen tënde më të fortë.

art. 1385 c.c., a contrario

Dhe vetë çeku

I patransferueshëm, në emër të shitësit — kurrë të agjencisë, kurrë të një agjenti të veçantë — dhe i lënë në depozitë besimi te agjencia ose te noteri derisa oferta të pranohet dhe kushti i mundshëm të plotësohet. Merr një faturë me shkrim që të mbajë numrin e çekut.

art. 49 DLgs 231/2007

Klauzola që vlen më shumë se gjithë pjesa tjetër e kësaj faqeje

Nëse të duhet një kredi dhe oferta jote nuk e kushtëzon blerjen me marrjen e saj, një refuzim i bankës të kushton sidoqoftë kaparin dhe komisionin. Në Itali ky kusht nuk vjen vetë nga ligji: disa agjenci e vendosin, shumë jo — duhet ta verifikosh ti mbi formularin që ke përpara, dhe ta kërkosh nëse mungon.

Çfarë duhet të përmbajë që të funksionojë

01Një datë të saktë brenda së cilës banka duhet të shprehet, dhe shumën që të duhet. Jo «brenda një afati të arsyeshëm»: një datë.
02Detyrimin që refuzimi të jepet me shkrim nga banka.
03Ç’fund ka kapari: i kthyer i plotë, brenda një numri ditësh të treguar, pa gjoba.
04Që të mos lindë asnjë komision nëse kushti nuk plotësohet. Pa këtë rresht, agjencia mund të të faturojë sidoqoftë.

artt. 1353, 1757 c.c.

Dhe nëse mungon

Banka thotë jo, ti nuk mund ta bësh aktin, dhe pala që nuk përmbush je ti. Shitësi e mban kaparin, dhe agjencisë i takon komisioni, sepse puna u mbyll kur oferta jote u pranua. Nuk ka asgjë të padrejtë në këtë: është thjesht ajo që nënshkrove.

artt. 1385, 1755 c.c.

Kushti i dytë, ai që nuk ta propozon askush

I njëjti mekanizëm vlen për verifikimin teknik: blerja mund të kushtëzohet me faktin që një gjeometër i zgjedhur prej teje të konfirmojë, brenda një numri ditësh të treguar, se prona përputhet me planimetritë dhe me të dhënat kadastrale. Agjencitë e propozojnë rrallë. Duhet ta kërkosh ti, dhe është mbrojtja më e lirë e gjithë blerjes.

art. 1353 c.c.

Teksti i klauzolës

Të dish çfarë duhet të bëjë klauzola nuk është e njëjta gjë me ta pasur. Teksti italian — ai që i dorëzon agjentit, me datat, kaparin dhe komisionin të gjitha të mbyllura — ndodhet te raporti «Pamja e plotë», i shkruar për t’u nënshkruar ashtu siç është dhe i rilexuar para se të dalë.

Pamja e plotë, 79 € →

Para se të nënshkruash ofertën

Dhjetë gjëra për t’i zgjidhur sa ke ende fuqi negociuese. Pas pranimit, të ndryshosh qoftë edhe një prej tyre kushton para.

01
Një afat i shkurtër parevokueshmërie
Nga shtatë deri në pesëmbëdhjetë ditë. Më i gjatë të bllokon kaparin dhe të pengon të shohësh gjëra të tjera ndërsa shitësi shkon rreth e rrotull të bëjë të rriten ofertat.
02
Prona, e përshkruar me saktësi
Të dhënat kadastrale, bodrumi dhe vendparkimi, nëse është e lirë apo me qiramarrës, dhe çfarë mbetet brenda: kuzhina, dollapët e murit, kaldaja.
03
Paratë, me faza
Kapar te oferta, kapar shtesë te kontrata paraprake, pjesa e mbetur te akti — çdo hap me mjete të gjurmueshme.
04
Datat, dhe pse
Kontratë paraprake brenda X ditësh, akt brenda Y. Nga gjashtëdhjetë deri në njëqind e njëzet ditë është norma, më shumë me një kredi të huaj. Pyet gjithmonë pse një datë e gjatë është e gjatë — dhe mbi gjashtë muaj kërko me këmbëngulje një kontratë paraprake noteriale të regjistruar mbi pronën.
05
Kushti për kredinë
Përveç nëse ke tashmë një miratim me shkrim. Shih klauzolën më sipër: datë, refuzim me shkrim, kapar i kthyer, asnjë komision.
06
Kushti për verifikimin teknik
I kushtëzuar me faktin që një gjeometër i zgjedhur prej teje të konfirmojë se prona përputhet me planimetritë dhe me të dhënat kadastrale.
07
Çfarë deklaron shitësi me shkrim
Asnjë hipotekë apo sekuestrim i regjistruar, asnjë punim pa leje, asnjë borxh pallati, certifikata e banueshmërisë e pranishme ose jo, gjendja e instalimeve.
08
Çeku
I patransferueshëm, në emër të shitësit, në depozitë deri te pranimi, me faturë që të mbajë numrin e tij.
09
Rreshtat e vegjël mbi komisionin
Kur bëhet i detyruar, sa, dhe ç’fund ka nëse puna prishet. Zakonisht është paragrafi më i gjatë i formularit dhe më pak i lexuari.
10
Asnjë ngut
«Ka një ofertë tjetër, firmos sot» është fjalia më e shtrenjtë e tregut. Dhe nuk je i detyruar të përdorësh formularin e tyre: një ofertë mund ta shkruash vetë, ose t’ia bësh të shkruajë një avokati.

Klauzola që nuk të lidhin

Mes një profesionisti dhe një konsumatori, është e pavlefshme klauzola që krijon një çekuilibër të ndjeshëm të të drejtave dhe detyrimeve në dëm të konsumatorit. E pavlefshme vetëm në favorin tënd, dhe gjykatësi mund ta konstatojë edhe pa ia kërkuar askush. Që të qëndrojë, është agjencia që duhet të provojë se klauzola ka qenë objekt negociate individuale.

artt. 33, 34, 36 Codice del Consumo

Çfarë ka rrëzuar autoriteti i konkurrencës

Në vitin 2014 autoriteti italian i konkurrencës shqyrtoi formularët standard të tetë prej rrjeteve më të mëdha të agjencive dhe i shpalli këto klauzola abuzive.

Të gjashta, të plota6

Detyrime ekskluziviteti që nuk bëhen të qarta
Rinovim i heshtur i porosisë me ekskluzivitet
Një afat heqjeje dorë i caktuar aq herët sa e bën të vështirë shmangien e rinovimit
Gjoba afër gjithë komisionit — për shkelje të ekskluzivitetit, për refuzim për të kontraktuar, për moskryerje të shitjes, për revokim të porosisë, për moslejim të vizitave
Klauzola që kufizojnë të drejtën e konsumatorit për të hyrë në gjyq ose për të ngritur kundërshtime
Afate parevokueshmërie të ofertës të tepruara

AGCM, 2014

Dhe çfarë duhet fshirë me nismën tënde

Këto nuk janë në listën e asnjë autoriteti. Janë thjesht të përhapura, dhe secila zhvendos një rrezik nga ana e tyre te ana jote.

Të gjashta, të plota6

Komision i detyruar «edhe në rast të mosbërjes së aktit, për çfarëdo shkaku»
Agjencia e liruar nga çdo përgjegjësi mbi informacionet që të ka dhënë
Detyrimi për të përdorur noterin ose ndërmjetësin e kredisë që këshillojnë ata
Një gjobë mbi ty nëse shitësi refuzon një ofertë në përputhje me kushtet e tij
Një klauzolë mbi gjykatën kompetente që tregon një gjykatë larg vendit ku jeton
Një e drejtë e lirë tërheqjeje që i takon vetëm agjencisë

Çfarë mund të bësh

Një klauzolë e pavlefshme thjesht nuk zbatohet. Një gjobë e tepruar mund të ulet nga gjykatësi. Përveç kësaj: një kallëzim te autoriteti i konkurrencës, pajtimi pranë Dhomës së Tregtisë, dhe për çështjet deri në 5.000 euro Gjykatësi i Paqes. Klauzolat e rënda të formularëve të parashtypur kërkojnë përveç kësaj një nënshkrim të dytë të veçantë për të qenë të vlefshme: një nënshkrim i vetëm në fund të faqes nuk mjafton.

art. 1384 c.c.; artt. 1341-1342 c.c.

Versioni praktik

Bëj të ta japin formularin paraprakisht. Merre në shtëpi. Bëje të përkthehet. Fshi me stilolaps atë që nuk e pranon, dhe bëj ta nënshkruajnë përsipër korrigjimin. Nëse refuzojnë ta ndryshojnë, mos e nënshkruaj: një ofertë mund të shkruhet edhe diku tjetër.

Vetë kontrata paraprake

Il compromesso. Forma me shkrim është e detyrueshme, dhe përmbajtja duhet të jetë e plotë: palët, prona, çmimi, kapari, afatet, dorëzimi, deklaratat urbanistike dhe kadastrale, gjendja e pronës, pallati, garancitë për të metat.

Për t’u regjistruar brenda njëzet ditëve

Tridhjetë nëse e harton një noter. Të njëjtat kosto si oferta e pranuar më sipër — dhe nëse ofertën e ke regjistruar tashmë, nuk po paguan dy herë të njëjtën taksë.

DPR 131/1986

Hapi që nuk e bën pothuajse askush

Një kontratë paraprake e nënshkruar përpara një noteri mund të regjistrohet mbi vetë pronën. Kushton më shumë, dhe ta rezervon blerjen për një vit: hipoteka, sekuestrime ose një shitje e dytë të regjistruara pas sates nuk të kundërvihen dot. Ia vlen kur kapari është i lartë, kur koha deri te akti është e gjatë, ose kur shitësi është shoqëri, i borxhosur, ose në ndarje.

art. 2645-bis c.c.

Të blesh mbi letër i ndryshon rregullat

Ndërtuesi duhet të të dorëzojë një garanci bankare që mbulon çdo shumë që derdh, dhe një policë dhjetëvjeçare mbi strukturat. Pa garancinë kontrata është e pavlefshme. Mos i paguaj kurrë një kësti ndërtuesi para se ta kesh atë në dorë.

DLgs 122/2005

Dhe noterin e zgjedh ti

Aktin e paguan blerësi, prandaj noterin e zgjedh blerësi. Trego emrin e tij në kontratën paraprake. Një agjenci që këmbëngul për të vetin nuk po të bën nder.

art. 1475 c.c.

Personi, jo letrat

Nëse ju pyesin sa mund të shpenzoni, mos u përgjigjni

«Deri ku mund të shkoni?» Duket sikur duan t'ju ndihmojnë. Por nëse thoni 200.000 €, atë shtëpi nuk do t'jua japin kurrë për 180.000 €. Numri juaj bëhet pika e nisjes — dhe sa më i lartë të jetë, aq më shumë fiton ai që jua bëri pyetjen, sepse komisioni i tij është një përqindje e çmimit.

Nuk është ligësi, është metodë. Ka edhe të tjera, dhe i njihni në çastin që dikush jua emërton: vizita ku ka «shumë interes» dhe ju nuk takoni njeri, oferta e një blerësi tjetër që bie gjithmonë pak mbi tuajën, dyshimi juaj që ju kthehet i kthyer ashtu që të duket i zgjidhur.

Kjo faqe ju thotë çfarë po firmosni. Dosja ju thotë çfarë të thoni — dhe çfarë të mos thoni — atij që jua vë përpara.

Çfarë të mos thuash, 5 € →

Kur një agjenci mund të të kërkojë komision →
Gjithçka që mund të shkojë keq →

Dhe letrat që duhen kërkuar para se të mbërrini aty

Asgjë nga këto nuk është këshillë ligjore. Çdo rresht më sipër mban nenin ose vendimin nga i cili vjen, dhe datën në të cilën është verifikuar — por rasti yt është i yti, dhe shkon te një noter para se ti të nënshkruash.

Verifikuar më 25 gush 2026

Fjalët që do të dëgjoni

Noteri dhe agjenti do t’i përdorin në italisht. Mësoni fjalën italiane: është ajo që do ta shihni në çdo letër.

rogito: Akti i shitjes, i nënshkruar para noterit. Në atë çast shtëpia bëhet e juaja, paguhet pjesa tjetër e çmimit, dhe noteri arkëton taksat.
proposta d'acquisto: Oferta juaj, me shkrim. Ju detyron për ditët që shkruhen në të, dhe kur shitësi e pranon dhe jua komunikon, ajo vlen tashmë si kontratë paraprake: nuk ka periudhë për t’u menduar.
preliminare (compromesso): Kontrata paraprake: blerësi dhe shitësi angazhohen për shitjen, me një çmim dhe brenda një date. Duhet regjistruar brenda 20 ditëve. Nuk është draft: tërheqja prej saj kushton.
caparra confirmatoria: Shuma që paguani kur angazhoheni. Nëse tërhiqeni ju, shitësi e mban; nëse tërhiqet ai, jua kthen dyfish. Nuk është një «acconto», që është vetëm paradhënie dhe nuk kthehet kurrë dyfish.art. 1385 c.c.
agibilità: Dokumenti që thotë se ndërtesa respekton rregullat e sigurisë dhe higjienës. Një shtëpi mund të shitet edhe pa të, por mungesa duhet deklaruar në akt dhe rëndon mbi vlerën, kredinë dhe përdorimin: kërkojeni para ofertës.