Të kesh të bësh me një agjenci imobiliare italiane
Komisioni nuk vjen vetvetiu.
Në Itali agjenti duhet ta fitojë të drejtën për t’u paguar, dhe ligji thotë me saktësi kur ajo e drejtë ekziston. Ata që blejnë rrallë e mësojnë, sepse i vetmi person që do t’ua shpjegonte është ai që merr paratë.
Kur i detyrohesh një komision, dhe kur jo
Ajo që e nis nuk janë çelësat. Është çasti kur shitësi pranon ofertën tënde — shumë më herët nga ç’e presin shumica e blerësve, dhe pikërisht për këtë ka rëndësi gjithë pjesa tjetër e kësaj faqeje.
Është i detyruar
art. 1755 c.c.
Puna ishte e kushtëzuar dhe kushti nuk u plotësua
Nëse oferta jote ishte e kushtëzuar me marrjen e kredisë dhe banka thotë jo, komisioni nuk lind fare: me një kusht pezullues e drejta lind vetëm në çastin kur kushti plotësohet. Kujdes megjithatë nga cila anë është. Një kusht zgjidhës — që prish një marrëveshje tashmë të bërë — nuk e kthen komisionin mbrapsht. As anulimi i kontratës i marrë më vonë, përveç nëse agjenti e dinte të metën.
art. 1757 c.c.
Të kanë bërë vetëm të vizitosh
Vizitat vetëm, pa u mbyllur asgjë, nuk fitojnë asgjë.
art. 1755 c.c.
Kanë heshtur për diçka që kishte peshë
Kur agjenti ka fshehur informacione që dëmtonin sigurinë e punës, refuzimi i komisionit është quajtur i ligjshëm — për shembull një parregullsi urbanistike e dukshme duke krahasuar aktin e pronësisë me vetë pronën.
Cass. 16623/2010; Cass. 34360/2025
Nuk detyrohet asgjë — por shpenzimet mund t’jua kërkojnë njësoj
Komisioni kërkon që marrëveshja të jetë lidhur; rimbursimi i shpenzimeve jo. Kërkon megjithatë dy gjëra të tjera: që porosia për ato shpenzime të jetë dhënë nga ju, dhe që të jenë shpenzime të vërteta, që mund të provohen. Një shumë fikse e shtypur që më parë në formular nuk është as njëra as tjetra: është një penalitet me emër tjetër, dhe midis një profesionisti dhe një konsumatori një kusht i tillë prezumohet abuziv. Kërkoni faturat. Zakonisht nuk ka.
art. 1756 c.c.; art. 33 c. 2 Cod. Consumo
Dy agjenci po të faturojnë të dyja
Një marrëveshje, një komision — i ndarë. Kur më shumë se një agjent ka kontribuar vërtet në të njëjtën marrëveshje, secili ka të drejtë për një pjesë, në përpjesëtim me atë që ka bërë faktikisht. Detyrimi është i ndashëm, jo solidar: ti detyron një komision gjithsej, jo një për secilin. Dhe një agjent i një bisedimi të mëparshëm që nuk çoi askund nuk ka të drejtë për asgjë, nëse marrëveshja lindi më pas nga një nismë e re, e palidhur me të tijën.
art. 1758 c.c.
Nuk duan të të thonë kush është shitësi
Agjenti që ta mban të fshehur emrin e palës tjetër përgjigjet personalisht për zbatimin e kontratës, dhe del prej saj vetëm kur atë emër e jep. Pra zgjedhja është e tyre: të të thonë kush shet, ose të përgjigjen vetë për marrëveshjen. Thuaje me zë të lartë dhe zakonisht emri del. Ty të duhet gjithsesi, dhe herët: të gjithë pronarët që rezultojnë në certifikatën kadastrale duhet të jenë të pranishëm te akti, dhe nëse mungon njëri shitja nuk mund të mbyllet.
art. 1762 c.c.
Kur mund të tërhiqesh, dhe sa të kushton
Në çastin kur pranimi i shitësit të mbërrin, oferta është kontratë. Që nga aty, të dalësh ka një çmim — por çmimi varet plotësisht nga arsyeja pse del, dhe njëra nga tri rrugët të bën të fitosh.
Derisa të mos pranojnë, i lidhur je vetëm ti
artt. 1326, 1385 c.c.
Një kusht që e kishe shkruar nuk u plotësua
Asgjë. Kapari kthehet i plotë.
Nëse oferta jote ishte e kushtëzuar me marrjen e kredisë brenda një date të treguar dhe banka refuzon me shkrim, oferta thjesht nuk ka efekt. Kapari kthehet, dhe nuk detyrohet asnjë komision ndaj askujt, sepse komisioni lind vetëm kur kushti plotësohet. Prandaj mënyra si është shkruar ajo klauzolë vlen më shumë se çdo gjë tjetër në këtë faqe.
Komisioni: Asnjë komision.
artt. 1353, 1757 c.c.
Ai që nuk përmbush është shitësi
Të kthehet dyfishi i kaparit.
Një hipotekë ose një sekuestrim i heshtur, punime pa leje, një trashëgimtar që nuk ka rënë kurrë dakord të shesë, një pronë që nuk është ajo e deklaruara. Nëse ishte caparra confirmatoria — dhe është, përveçse kur dokumentet thonë ndryshe — mund të tërhiqesh dhe të kërkosh dyfishin e asaj që ke derdhur. Ndryshe, po të leverdis më shumë, mund të këmbëngulësh që shitja të bëhet, ose të kërkosh zgjidhjen me dëmshpërblim.
Komisioni: Nëse agjenti e dinte dhe heshti, edhe komisioni është në diskutim.
art. 1385 c.c.
Thjesht ke ndërruar mendje
Humbet kaparin.
E mban shitësi, dhe ky është gjithë kuptimi i asaj shume. Përjashtimi i vetëm është nëse kontrata e quan shprehimisht caparra penitenziale — një dalje me çmim të caktuar — dhe atëherë humbja e saj e mbyll çështjen dhe nuk mund të të kërkohet asgjë tjetër. Pa ato fjalë presupozohet lloji tjetër, dhe shitësi mund të kërkojë prej teje më shumë se kapari.
Komisioni: Komisioni detyrohet: puna ishte mbyllur.
artt. 1385, 1386 c.c.
Kapar apo acconto? Nuk është e njëjta fjalë
Kapari është garanci dhe sjell me vete rregullin e dyfishit, njësoj si te nenet 601–602 të Kodit Civil shqiptar. Acconto është vetëm një paradhënie mbi çmimin: nëse puna prishet kthehet, por kurrë i dyfishuar. Një shitës që të thotë «është vetëm një acconto» po të heq në heshtje mbrojtjen tënde më të fortë.
art. 1385 c.c.
Hapi që nuk e bën pothuajse askush
Një kontratë paraprake e nënshkruar përpara një noteri mund të regjistrohet mbi vetë pronën. Kushton më shumë, dhe ta rezervon blerjen për një vit: hipoteka, sekuestrime ose një shitje e dytë të regjistruara pas sates nuk të kundërvihen dot. Ia vlen kur kapari është i lartë, ose kur shitësi është shoqëri, i borxhosur, ose në ndarje.
art. 2645-bis c.c.
Çfarë janë të detyruar të të thonë
Agjenti duhet të përcjellë rrethanat që i njeh, ose që duhej t’i njihte duke përdorur kujdesin profesional, dhe që ndikojnë mbi vlerën ose mbi sigurinë e punës. Është detyrim kontraktor, dhe shkelja e tij i kushton para.
Duhet të të thonë
Gjithçka që një agjent mesatarisht i aftë do të kishte parë: një planimetri që nuk përputhet me dhomat, një kërkesë legalizimi ende e hapur në dosje, një hipotekë që figuron mbi akt, një qiramarrës brenda, punime të mëdha tashmë të vendosura nga pallati. Dhe nuk duhet kurrë të japin për të sigurt atë që nuk e kanë verifikuar: «është gjithçka në rregull», «ka certifikatën e banueshmërisë», «janë 120 metra katrorë». Aty përgjegjësia është e plotë, me ose pa porosi.
Nuk janë të detyruar të
Bëjnë hetime teknike ose juridike — vërtetime hipotekore, kontrolle urbanistike që kërkojnë akses në arkivat e bashkisë — nëse nuk kanë marrë një porosi të posaçme. Nëse kontrata jote me ta e përjashton shprehimisht, nuk përgjigjen për atë që një kontroll i tillë do të kishte nxjerrë, me kusht që të ta kenë thënë sapo e kanë ditur.
Cass. 19075/2012; Cass. 32264/2025
Çasti që ka rëndësi
Cass. 11371/2023
Çfarë është njohur vërtet
Nuk janë hipoteza. Çdo rresht është një vendim gjykate ose një normë me një numër përsipër.
Një planimetri ose një relacion konformiteti që nuk përputhej me realitetin, i dukshëm në dokumentet që agjenti kishte në dorë, dhe i pasinjalizuar
Komision i refuzuar ose i kthyer, plus kostoja e legalizimit ose humbja e vlerës. Në një rast agjenti u dënua të kthente 10.620 euro komision.
Cass. 16623/2010; Cass. 11371/2023
Punime pa leje ose një legalizim i hapur, të njohura ose të njohshme, të padeklaruara
Dëmshpërblim për punën më të keqe që ke bërë pa e ditur — dhe komisioni përveç kësaj.
Cass. 11371/2023; Cass. 672/2024
Deklarata të rreme mbi sipërfaqen, banueshmërinë, shpenzimet e pallatit, mungesën e hipotekave, ose faktin nëse prona është me qira
Dëmshpërblim, pa qenë nevoja që të kishin marrë porosi të verifikonin ndonjë gjë.
Cass. 32264/2025
Një hipotekë ose një sekuestrim që figuronte mbi aktin, ose i sinjalizuar nga shitësi, dhe i papërcjellë
Dëmshpërblim. Nëse e mëson para aktit, mund të tërhiqesh për mospërmbushje të shitësit dhe të kërkosh dyfishin e kaparit.
artt. 1759, 1385 c.c.
Agjenti e mori kaparin tënd në emrin e vet, ose ia kaloi shitësit para se kushti të plotësohej
Kthim i shumave, dhe përgjegjësi për depozitën që duhej të kishin ruajtur.
art. 1759 c.c.
Klauzola abuzive në formularin e tyre standard: gjobë e barabartë me komisionin, rinovim i heshtur, përjashtime përgjegjësie
Klauzola është e pavlefshme, dhe një gjobë mund të ulet nga gjykatësi.
Cod. Consumo artt. 33-36; AGCM 2014; art. 1384 c.c.
Çfarë përkundrazi nuk mjafton
Cass. 32264/2025; Cass. 19075/2012
Ruaji të gjitha
Barra e provës së dëmit është e jotja. Ruaji të gjitha me shkrim: shpalljen, mesazhet, emailet, ofertën, çdo deklaratë që të kanë bërë.
Nëse keni paguar tashmë një
Shumë komisione nuk duheshin paguar fare
Jo «më pak»: fare asgjë, me agjencinë që duhet t'ju kthejë gjithçka që i keni dhënë tashmë. Ndodh më shpesh nga sa do t'ju thotë ndonjëherë dikush i zanatit, sepse ligji thotë me saktësi kur një agjenci e ka fituar komisionin, dhe pothuajse askush nuk shkon të kontrollojë nëse e kishte fituar vërtet.
Nëse ka ndodhur edhe me ju, kjo faqe nuk mund ta thotë. Duhen parë letrat tuaja një nga një — porosia, oferta, fatura — dhe pastaj duhet shkruar një letër që duhet të jetë e saktë që në herë të parë.
Dhjetë pyetje për të bërë para se të punosh me një agjenci
Bëji të gjitha në një mesazh të vetëm, me shkrim. Mënyra si përgjigjen të thotë po aq sa vetë përgjigjja. Ruaje çdo përgjigje: pas disa muajsh, gjurma me shkrim se kush bëri çfarë është e vetmja gjë që e mbyll një mosmarrëveshje për komisionin.
- 01Polica juaj e përgjegjësisë profesionale: numri dhe kompania.
- 02Komisioni, nëse TVSH-ja është përfshirë, dhe çasti i saktë kur bëhet i detyruar.
- 03Ç’fund ka komisioni nëse kredia ime refuzohet, ose nëse dalin të meta.
- 04Kush e ruan çekun e kaparit, dhe në emër të kujt është.
- 05Cilat dokumente keni sot: akti i pronësisë, vërtetimi kadastral, planimetria, lejet e ndërtimit, certifikata energjetike, dokumentet e pallatit.
- 06A keni verifikuar diçka? Çfarë saktësisht, dhe ku është vënë me shkrim?
- 07A ka prona praktika ndërtimore në vazhdim, legalizime të hapura, certifikatën e banueshmërisë?
- 08A mund të bëj një verifikim teknik para se të paraqes ofertën, ose ta vë si kusht të ofertës?
- 09A mund ta marr formularin tuaj në shtëpi dhe ta bëj të përkthehet para se të nënshkruaj?
Para se të nënshkruash formularin e tyre
Gjithçka më sipër të thotë çfarë të jep ligji. Ajo që nuk të thotë është sa kushton pikërisht kjo blerje, as cilat prej kurtheve të dokumentuara e prekin. Për këtë shërben llogaritësi, dhe është falas.
Verifikuar më 25 gush 2026
Kjo faqe paraqet rregulla të dokumentuara me burimet e tyre. Nuk është këshillë ligjore: për rastin tënd, çoje te një avokat.